Toute séparation, qu’elle demeure hors ou dans le cadre du mariage, réclame généralement une division des biens. Il en est de même lors d’un héritage entre cohéritiers. Toutefois, certains biens ne sont pas toujours aussi facilement divisibles que la vaisselle de grand-maman ; notamment le patrimoine immobilier.
Qu’en est-il alors quand vous souhaitez être seul propriétaire d’un bien immobilier ? Suite à une séparation, vous voulez conserver l’appartement ou la maison à votre ex-partenaire ? À ne pas confondre avec le rachat de crédit, pour devenir le seul propriétaire d'un bien immobilier, il existe le rachat de soulte dont on vous parle tout de suite !
Qu’est-ce que le rachat de soulte ?
Si ce terme juridique peut effrayer, le principe se veut simple. « La soulte » définit une somme d’argent qui doit être versée à un autre parti dans le but de compenser un partage inégal. Ainsi, le rachat de soulte est là pour ramener un équilibre dans la répartition des biens immobiliers achetés à deux ou à plusieurs.
Pour être parfaitement explicite et citer un exemple : si lors de votre divorce, vous souhaitez conserver la maison contrairement à votre ex-conjoint(e) avec qui vous l’avez achetée, vous devrez verser une somme compensatoire en contrepartie de la cession de ses parts.
Pour illustrer avec des chiffres :
Admettons que la maison s’élève aujourd’hui à 200 000€ grâce à l'estimation de votre notaire, vous devrez donc verser une compensation financière de 100 000€ à votre ancien partenaire.
Tout ceci constitue le rachat de soulte.
Remarque : Hélas, comme il n’est pas forcément évident que tous les partis concernés s’accordent en de telles circonstances, vous pouvez faire appel à un notaire pour estimer la pleine valeur de vos biens immobiliers et calculer le montant de la soulte. Prenez toutefois garde, le prix du bien se détermine sur sa valeur actuelle.
À quelles situations le rachat de soulte s’applique-t-il ?
Dans la plupart des cas, le rachat de soulte s’opère lors d’une séparation (mariage, Pacs, concubinage…) ou lors d’une succession. On vous décline cela plus en détails :
- Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous avez payé à plusieurs ou dont vous êtes plusieurs à avoir hérité. Dans le juridique, cela s’appelle l’indivision. Vous pouvez décider collectivement de conserver ce bien ou de le vendre. Toutefois, comme c’est le cas de la soulte qui nous intéresse ici, nous vous parlerons ensuite de la troisième option : mettre fin à l’indivision en rachetant les parts des autres propriétaires (vous l’aurez deviné, c’est le rachat de soulte !)
- Séparation, procédure de divorce ou rupture du Pacs… Vous devrez obligatoirement passer par la case partage des biens. Qu’ils soient mobiliers ou immobiliers, la division doit se vouloir équitable pour chaque parti. Le rachat de soulte intervient si vous souhaitez conserver un bien immobilier acquis à deux.
- Le paiement de la soulte intervient également lors de la donation-partage. Il s’agit tout simplement de la division de sa succession lors de son vivant à ses enfants et petits-enfants. La soulte est là pour répartir équitablement les valeurs des biens cédés.
- Dans le cadre d’une succession suite au décès du dernier parent vivant, les biens devront être divisés à parts égales entre les différents enfants. Et dans le même cas où vous souhaiteriez conserver un bien immobilier prévu dans l’héritage, vous devrez compenser équitablement la soulte dont le montant sera proportionnel au nombre de vos frères et sœurs.
Comment calculer le prix du rachat de soulte lors d’une séparation ou d’un divorce ?
Le prix du rachat de soulte se décline en deux cas :
1. Le bien a été payé en totalité : il s’agit tout simplement de reverser la moitié de l’estimation du bien à votre ex-partenaire ou cohéritier.
Remarque : à noter cependant qu’il faut prendre en compte le pourcentage de vos droits sur l’acquisition du bien (par exemple, si vous avez payé votre maison à 40% et votre partenaire à 60%). Il faudrait bien entendu prendre en compte cette compensation dans le rachat de soulte et rajouter les pourcentages dans votre calcul.
2. Le bien immobilier acheté par crédit est toujours en cours de remboursement Le prix de la soulte = (montant du bien – capital restant dû) / 2 Pour être plus concret, imaginons que le fameux capital restant dû s’élève à hauteur de 50 000€ sur un bien qui en valait au départ 350 000€.
Ainsi, si nous mettons en application la formule : (350 000 – 50 000) / 2 = 150 000€. Ainsi, vous avez pu déterminer que le montant de la soulte que vous devrez verser à votre ex-partenaire est de 150 000€.
Important : Dans le cas d’un divorce, ce dernier doit impérativement avoir été prononcé par un juge et qu’il soit fait acte de la division de vos biens matrimoniaux.
Comment calculer le prix du rachat de soulte lors d’une succession ?
Par chance, ce cas demeure bien plus simple car vous pouvez occulter dès à présent la partie concernant le crédit ou la finalisation du remboursement du bien. L’assurance de prêt prend entièrement en charge le capital restant dû. Une charge de moins sur vos épaules !
Si vous souhaitez conserver la maison familiale qui a vu plusieurs générations de votre famille grandir, il vous suffira simplement de reverser à part égale le montant de la soulte à vos différents cohéritiers.
Imaginons que votre fratrie se compose de 4 frères et sœurs et que le bien immobilier en coûte 400 000€. Vous devrez donc débourser 100 000€ pour chacun, soit 300 000€ en tout pour voir grandir votre progéniture entre les mêmes murs que vous.
Néanmoins, si tous ces calculs vous paraissent encore trop périlleux, n’hésitez pas à faire une simulation de rachat de soulte .
Comment racheter sa part et financer la soulte ?
Il n’est pas donné à tout le monde de posséder le don de tout transformer en or et vous serez sûrement amené à souscrire un emprunt bancaire. Dans le cadre de cet emprunt, vous serez soumis aux mêmes critères que d’ordinaire.
- Vous devez posséder des ressources suffisantes pour maintenir votre budget ;
- Votre endettement ne doit pas excéder 35% assurance comprise, hormis si votre dossier est intéressant. Dans le cadre d’un divorce, le montant de la pension alimentaire que vous versez sera comptabilisé dans vos charges ;
- Vous ne devez pas être en découvert bancaire sur vos récents relevés ;
- Vous devez posséder des garanties personnelles (posséder une tierce caution) ou réelles (hypothèque, IPPD).
Autrement, il existe une dernière option : racheter les crédits. En quoi cela consiste ? Vous financez le rachat de votre soulte et le remboursement du capital dû en une seule mensualité.
Bon à savoir : certaines banques sont spécialisées dans le rachat de soulte pour vous éviter de vous engager dans un crédit classique.
Les coûts engendrés par le rachat de la soulte
Hormis le rachat de soulte (qui n’est jamais une mince opération), vous risquez d’être soumis à d’autres frais :
- Si vous engagez un notaire comme il est vivement conseillé, vous devrez bien entendu vous acquittez des frais qui en découlent. Ces frais englobent à la fois le coût de la prestation ainsi que le règlement des taxes de publicité foncière. Cette inscription (aussi connue sous le nom de « conservation des hypothèques ») nécessite des frais supplémentaires ;
- Comme nous avons pu le constater un peu plus haut, le rachat de prêt bancaire implique également des frais additionnels. Ce sont les indemnités de remboursement anticipé (IRA) qui ne peuvent pas excéder 3% du capital restant dû ou être supérieur à 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée par anticipation. Cela implique également des frais de dossiers éventuels, des frais de garanties, etc.
- Les frais de partage des biens. Aujourd’hui à 1,80%, ce taux passera à 1,10% à partir du 1er janvier 2022.