Pour faire évoluer votre entreprise, vous pouvez être amené à changer de local commercial. La location d’un local pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale est en général conclue en signant un bail commercial 3/6/9. Ce contrat de location engage les parties pour au moins 9 ans. Toutefois, locataire comme bailleur peuvent mettre fin à un bail commercial en respectant certaines formalités prévues par les articles L 145-41 et suivants du code de commerce. Tour d’horizon des principaux cas de résiliation d’un bail commercial !
Résiliation d’un bail par anticipation : Quelles sont les possibilités ?
Il existe pour le locataire plusieurs possibilités de mettre fin à un bail par anticipation.
En effet, un bail commercial, même s’il est signé pour une durée de 9 ans, est renouvelé par période triennale. Ce qui signifie que le locataire peut résilier son contrat tous les trois ans.
Pour cela, il doit envoyer son préavis par acte d’huissier ou par LR/AR 6 mois avant la date du renouvellement. Il est de plus dispensé de se justifier auprès du bailleur.
Depuis le 20 juin 2014, la Loi Pinel interdit au bailleur d’insérer une clause dans le bail interdisant le locataire de résilier son contrat par période triennale.
Par ailleurs, un bail commercial peut être résilié par anticipation pour les raisons suivantes :
- Accord amiable entre les parties : Bailleur et locataire peuvent à tout moment négocier les conditions d’une résiliation anticipée. En effet, cet accord amiable n’est pas régi par le code du commerce. Ils peuvent donc librement décider de résilier le bail avec ou sans indemnité et sans formalisme particulier.
- Départ à la retraite du locataire : Dans ce cas, le locataire peut demander la résiliation du bail commercial à tout moment. Il doit uniquement respecter un préavis de 6 mois, et envoyer son congé par LR/AR ou par acte d’huissier.
- Faute du locataire : Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur peut saisir le juge afin de demander la résiliation du bail commercial. Notamment lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations, comme une sous-location non autorisée par exemple.
Dans quelles circonstances un bail est résilié de plein droit ?
Comme nous l’avons vu précédemment, dans le cas d’une faute du locataire le bail peut être résilié par anticipation. Cependant, l’accord du juge est nécessaire si aucune clause résolutoire ne figure dans le contrat.
Dans le cas où cette clause est mentionnée, alors le bail commercial sera résilié de plein droit.
En effet, la présence de la clause résolutoire permet d’éviter que la résiliation soit soumise à l’appréciation du juge. Ainsi, elle facilite la procédure en cas de faute avérée du locataire. Pour cela, le bailleur doit transmettre un commandement par acte d’huissier pour lancer la procédure de résiliation.
Il est à préciser qu’en cas du décès du locataire, le bail ne prend pas fin automatiquement. En effet, il revient à l’héritier soit de continuer l’activité soit de résilier le bail dans les conditions prévues au contrat.
Comment un bailleur peut-il résilier un bail commercial ?
Le bailleur peut donner congé au locataire au terme des 9 ans ou refuser le renouvellement. Toutefois, il devra respecter les formalités et préciser les motifs du congé et dans certains cas régler une indemnité d’éviction au locataire.
Ainsi, le bailleur peut exercer son droit de reprise sous les conditions suivantes :
- Refus de renouvellement au terme des 9 ans : le bailleur doit envoyer un congé par voie d’huissier 6 mois avant la fin de bail en précisant les motifs sous peine de nullité. Le locataire aura 2 ans pour contester le refus de renouvellement. Il pourra demander éventuellement une indemnité d’éviction conformément à l’ Article L145-14 du code du commerce.
- Refus du renouvellement lors de la période triennale : Le bailleur a trois mois pour refuser la demande de renouvellement du locataire. Il devra également notifier les raisons de son refus par voie d’huissier.
- Résiliation par période triennale : le bailleur peut également résilier par période triennale en donnant congé 6 mois avant la date du renouvellement pour réaliser des travaux de restauration importants, de démolition, de reconstruction ou encore de surélévation. Dans ce cas, il devra verser une indemnité d’éviction ou proposer un local de remplacement équivalent.
En résumé, un bail commercial protège le locataire. En effet, le bailleur ne pourra pas résilier le bail commercial sans motif légitime et sérieux. De plus, des indemnités sont versées dans la plupart des cas pour le préjudice causé au locataire dans le cadre de son activité.
