La constitution d’un patrimoine passe par l’acquisition de bien immobilier, que cela soit pour votre résidence principale ou pour investir dans de l’immobilier locatif.
C’est un investissement sur le long terme qui ne doit pas s’improviser. Pour vous aider à vous poser les bonnes questions, nous allons vous donner 5 conseils pratiques pour bien réussir votre investissement immobilier.
Profiter du levier du crédit
Le crédit est un levier puissant pour se lancer dans l’immobilier locatif. Grâce à votre capacité d’épargne mensuelle et aux revenus locatifs générés, vous pourrez vous constituer un patrimoine immobilier sur du long terme. Prenons un exemple pour que cela soit plus clair. En achetant à crédit un appartement dont la mensualité de crédit est de 600 € / mois pendant 25 ans. Vous allez louer ce bien pour un loyer de 450 € / mois, net de charge et de fiscalité.
Votre effort d’épargne sera de 150 € / mois pendant toute la durée du prêt. A terme, vous serez pleinement propriétaire du bien et vous pourrez bénéficier de l’intégralité des loyers au titre de revenus complémentaires.
Si vous épargnez ces mêmes 150€ sur des supports tels que le livret A, PEL ou assurance-vie en fonds en euros, au bout de 25 ans, il est fort probable pour que le capital constitué soit moins important qu’un investissement immobilier bien ficelé.
Le crédit immobilier est un levier incroyable pour augmenter significativement votre patrimoine.
Déléguer la gestion locative
Un investissement immobilier réussi, passe par la sérénité mentale de l’investisseur. On cherche parfois les meilleures rentabilités en sous-estimant la pression mentale que cela peut engendrer.
En effet, se lancer dans de lourds travaux ou vouloir gérer soi-même la gestion locative de son investissement immobilier peut s'avérer extrêmement complexe et chronophage. Il ne faut pas avoir peur de renoncer à quelques points de rendement pour gagner en tranquillité. L’immobilier c’est sur le long terme. Il existe d'autres moyens d’investir en immobilier sans avoir à se soucier de la gestion.
Les SCPI en sont le parfait exemple.
En investissant dans des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), tout le processus est délégué aux gestionnaires des SCPI qui achètent et gèrent le ou les parcs immobiliers à votre place.
En tant qu'investisseur, vous acheter des parts dans ces sociétés, ce qui à plusieurs avantages, comme :
- Une mutualisation des risques de vacances locatives au travers d’un patrimoine immobilier diversifié. ( diversification géographique, sectoriel, et dilution des risques entre tous les associés )
- La possibilité d’investir avec des montants d’investissement faibles.
- Une revente souvent plus rapide qu’un investissement immobilier classique grâce à un marché secondaire
- La possibilité d’investir au travers du contrat financier comme l’assurance-vie
Le rendement moyen des SCPI est de l’ordre de 4.5% ce qui n’a rien à envier à un investissement en immobilier classique une fois toutes les charges déduites.
Les loyers des SCPI, comme un immobilier classique, sont des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers ; ce qui peut être lourd fiscalement si votre tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée. Si vous recherchez de l’immobilier sans souci de gestion, alors les SCPI sont une solution à envisager.
Profiter du statut LMNP
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut très intéressant pour réduire la fiscalité de vos revenus locatifs.Les revenus fonciers issus de la location dite nue sont fortement fiscalisés et peuvent alourdir la rentabilité de votre investissement.
Le statut LMNP, permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux sur les recettes que vous générez. Pour avoir ce statut, il faut obtenir un numéro de SIRET auprès du Greffe du Tribunal de commerce et souscrire dans les 15 jours suivant le début de votre activité une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité.
Les formalités se réalisent auprès du guichet des formalités des entreprises (GFE). Mais alors quels sont les avantages de ce statut ?
En tant que loueur en meublé, vous serez imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Comme pour les revenus fonciers, vous allez pouvoir déduire de vos loyers, l’ensemble des charges acquittées.
Mais il permet en plus de profiter d’un amortissement comptable pour tenir compte de la dépréciation de votre bien au fil du temps. Pour faire simple, en plus des charges traditionnelles, vous allez pouvoir déduire annuellement une charge purement comptable qui viendra fortement diminuer votre base imposable, voire la rendre nulle pendant plusieurs années.
Vous allez donc pouvoir bénéficier de revenus locatifs afin une très faible fiscalité.
L’amortissement est pratiqué sur plusieurs éléments : la valeur des bâtiments ( hors terrain), les meubles du logement, et sur option, les frais d’acquisition et de travaux. Grâce au statut de la location meublée, vous allez pouvoir vous constituer un patrimoine immobilier avec un effort d’épargne relativement réduit.
Diversifier son patrimoine immobilier
En investissement, il est bon de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Cet adage est plus facile à dire qu’à appliquer. Il y a plusieurs façons de diversifier ses investissements immobiliers. Nous avons évoqué plus haut les SCPI qui permettent d’investir dans de l’immobilier dit pierre-papier sans soucis de gestion.
Peu de personnes profitent des opportunités qu’offre l’investissement immobilier en nu propriété, qui permet d'acquérir un bien immobilier à un prix décoté, grâce au démembrement de propriété temporaire. Il est aussi possible d’investir en immobilier de défiscalisation, qui permet de se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant ses impôts.
Vous l’aurez compris, investir en location nue n’est pas la seule méthode pour créer ou développer votre patrimoine immobilier. Il y a de nombreuses alternatives à découvrir pour diversifier votre patrimoine immobilier et tous ne répondent pas nécessairement aux mêmes objectifs
