Un projet immobilier est important et se réfléchit consciencieusement. Aujourd’hui, dans une actualité internationale étreinte entre guerres et inflation, l’équilibre des marchés économiques devient fragile.
L’univers du crédit immobilier ne fait pas exception à la règle et l’octroi des financements par les banques se durcit, notamment à cause de strictes règlementations visant à protéger l’emprunteur et tout risque de surendettement.
Le futur acquéreur doit donc penser à son taux d’endettement, la durée de son crédit, son assurance… mais surtout, au calcul du taux d’usure de son projet immobilier ! Une donnée aussi essentielle qu’inéluctable.
Qu’est-ce que le taux d’usure et comment se calcule-t-il ?
Le taux d’usure se définit comme étant le taux d’intérêt maximal au-delà duquel les banques n’ont plus le droit de prêter à leurs clients. En somme, lorsque le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) d’un emprunteur est calculé, la législation ne permet pas qu’il puisse dépasser ce fameux seuil plafond, autrement, les banques peuvent s'exposer à de lourdes sanctions par la part du gouvernement.
Cette règle a été mise en place par l’État afin d’empêcher les banques de faire gonfler les intérêts bancaires auprès des emprunteurs. Des mesures pour un crédit juste et équitable.
La valeur du taux d’usure est recalculée chaque trimestre par la Banque de France selon une formule constante : une moyenne est faite sur l’ensemble des taux immobiliers fixes pratiqués au trimestre précédent, qui est ensuite majorée d’un tiers. Il existe un taux d’usure différent pour chaque durée de crédit (moins de 10 ans, entre 10 et 20 ans, etc.).
Ainsi, par exemple, le taux d’usure des prêts de plus de 20 ans est de 3,05 % pour ce dernier trimestre. Cela résultat a pu être calculé à partir de la moyenne des taux fixes sur 20 ans des mois précédents, soit 2,29 %, qui a subi une majoration d’un tiers. Une méthode simple, mais qui n’est pas sans failles…
Calcul du taux d’usure : pourquoi est-ce important ?
Depuis le début de l’année 2022, les lois, réglementations et normes se sont accumulées afin de protéger l’emprunteur : éviter le surendettement, faire un emprunt responsable… En ce sens, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a corsé les règles de l’octroi des prêts immobiliers par les banques.
En effet, ces dernières ne peuvent plus financer de projets dont l’endettement dépasse 35 % et excède 25 ans (hormis une exception admise pour les projets de construction).
A cette rigueur accrue, il faut ajouter tout le contexte international qui s’est fortement détérioré au cours des derniers mois. Le début de la guerre en Ukraine par les forces armées russes en février 2022 a ébranlé l’équilibre géopolitique et les divers marchés financiers, dont celui du crédit immobilier.
La forte inflation qui frappe le monde se répercute sur les taux d’emprunt immobiliers qui subissent une hausse exponentielle des intérêts qui vient se heurter au taux d’usure dont la méthode de calcul ne permet pas de suivre la cadence effrénée de cette forte croissance. Cette donnée ne peut plus être prise à la légère dans l’élaboration de votre projet d’acquisition immobilière.
Ainsi, il est primordial, lorsque vous calculez votre Taux Annuel Effectif Global (TAEG), de vous assurer que votre futur taux d’intérêt ne dépasse pas les taux d’usure en vigueur ! Il s’agit d’un indicateur essentiel pour déterminer la faisabilité de votre projet et son potentiel de réalisation.
A toutes fins utiles, et si votre TAEG venait à dépasser le seuil de l’usure actuel, sachez qu’il peut exister des recours et astuces pour amoindrir la valeur de vos intérêts : augmenter la part de son apport, emprunteur à plusieurs (généralement à deux), passer par une assurance déléguée grâce à la loi Lemoine sur l’assurance emprunteur, ou encore passer par les services d’un courtier immobilier afin de bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux !
