Investir à crédit est une pratique répandue chez les investisseurs. En effet, emprunter pour investir permet de diversifier ses placements, de maximiser ses revenus et d’optimiser sa fiscalité. D’ailleurs, avoir recours au crédit bancaire pour réaliser un investissement locatif vous procurera plusieurs avantages fiscaux grâce aux lois immobilières défiscalisantes.
Ainsi, en alliant la défiscalisation des intérêts d’emprunt, les dispositifs de défiscalisation déjà mis en place ainsi que le prêt immobilier, gérer votre budget deviendra un jeu d’enfant !
Qu'est-ce qu'un investissement locatif ?
L’investissement locatif consiste à acheter un bien et le mettre en location pour ensuite percevoir des revenus fonciers mensuels. D’ailleurs, investir dans l’immobilier locatif permet d’appliquer les dispositifs de défiscalisation immobilière mis en place par l’État. Pour cela, l’immobilier locatif est une forme de placement des plus rentables, et des plus attractifs. C’est d’ailleurs la seule forme de placement pour laquelle les entités bancaires octroient des crédits de financement.
Quelles sont les bonnes raisons d'investir à crédit ?
L’effet de levier est une technique des plus connues qu’utilisent les investisseurs pour multiplier leur richesse. Celle-ci consiste à accumuler les emprunts bancaires pour diversifier les placements et minimiser les risques.
Investir à crédit dans un bien immobilier locatif a des conséquences positives sur la fiscalité et le patrimoine :
- Optimiser sa fiscalité : En percevant des loyers mensuels, vous serez automatiquement imposé sur ces revenus. Néanmoins, vous aurez l’occasion d’optimiser cette imposition. Des dispositifs de défiscalisation sont pour cela, applicables. De même, investir à crédit et percevoir des loyers tous les mois permet de profiter d’avantages lors de la déclaration de vos revenus. En effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers, si vous utilisez le régime réel d’imposition (dans le cadre du dispositif LMNP).
- Bénéficier d’un investissement rentable : La rentabilité nette globale est, le plus souvent, supérieure au coût de l’emprunt pour investissement.
- Bénéficier d’une certaine sécurité pour vous et pour votre famille : Ce genre de crédit s’accompagne d’une assurance décès. Ce dispositif permet la protection de votre famille en cas de décès ou de perte d’autonomie. L’assurance prend à sa charge le remboursement de ce qui demeure de l’emprunt et des intérêts.
Pourquoi défiscaliser les intérêts d'emprunt ?
Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus perçus et varient selon le type de location ainsi que du régime d’imposition sélectionné. La déduction des intérêts est, en fait, une pratique avantageuse d’un point de vue fiscal, qui ne s’applique qu’aux investissements locatifs.
En effet, depuis 2011, l’achat d’une résidence principale ou secondaire ne donne plus accès aux avantages fiscaux liés aux intérêts. Cependant, pour un investissement locatif, les intérêts d’emprunt sont pris en compte et soustraits des revenus lors de la déclaration de revenus. Ainsi, en supprimant ces frais de la base imposable, l’impôt est réduit et la fiscalité optimisée.
Les schémas ci-dessous vous présentent en détails le mécanisme avantageux lié à cette pratique de défiscalisation des intérêts d'emprunt. Qu’il s’agisse d’une location nue ou meublée, découvrez comment s’organise la défiscalisation des intérêts.
Crédit, taux, apport et durée : ce qu'il faut savoir
Le crédit immobilier est accordé par les banques. Ces entités doivent évaluer les risques d’emprunt selon la durée de remboursement du crédit, les taux immobiliers et les revenus de l’emprunteur. Et les taux d'intérêt immobiliers varient et sont fixés selon l’équilibre entre l’offre et la demande.
Depuis le début des années 2000, ces derniers sont orientés à la baisse. En outre, ces taux ont des conséquences sur l’économie et font donc l’objet d’une surveillance particulière. En effet, afin d’assurer une certaine stabilité financière et d’éviter des scénarios de crise, les taux immobiliers sont renouvelés chaque mois.
Des conditions sont également émises par le Haut Conseil de stabilité financière. D’ailleurs, depuis le début de l’année 2022, il a été décidé que la durée des emprunts immobiliers devrait se limiter à une période de remboursement de 25 ans maximum avec un taux d’endettement plafonné à 35%.
Quel prêt immobilier pour un investissement locatif ?
Le prêt immobilier vous permettra de financer votre investissement locatif si vous en faites la demande auprès d’une entité bancaire. Pour financer votre investissement immobilier, les deux options les plus pertinentes sont le prêt amortissable ou le prêt in fine.
Prêt amortissable et prêt in Fine : quelles différences ?
Le remboursement d’un prêt immobilier est accompagné du remboursement des intérêts. Pour le prêt amortissable, des prélèvements sont effectués chaque mois et associent la somme empruntée aux intérêts. Le prêt in fine, par contre, consiste à payer l’emprunt à la fin de la période prévue et ne débourser que des intérêts fixes. Ce tableau fait une comparaison entre ces deux types de prêts pour mieux vous guider dans vos choix :
| PRÊT AMORTISSABLE | PRÊT IN FINE | |
|---|---|---|
| Principe | Remboursement à travers des prélèvements mensuels. Ces prélèvements mêlent intérêts variables et capital. Les intérêts sont calculés sur la base du capital restant. Ils diminuent au fil de la période de remboursement. | Le capital emprunté est remboursé à la fin de la période du prêt. Les sommes des intérêts d’emprunt sont supérieures à celles du prêt amortissable et ne diminuent pas au fil du temps. Ces intérêts d’emprunt sont prélevés tout au long de la période de remboursement |
| Calcul des intérêts | Sur la base de la somme remboursable restante | Sur la base de la somme empruntée initialement |
| Montant de la dernière échéance | Somme restante du capital emprunté + intérêts mensuels | Intérêts + la somme totale du montant emprunté |
| Imposition | Intérêts déductibles (pour un montant dégressif) | Intérêts déductibles (pour un montant constant) |
| Durée de remboursement | Possible pour une durée supérieure à 15 ans | Durée maximale de 15 ans |
| Avantages | -Risques liés à la performance minimisés puisque les remboursements ne dépendent pas du revenu -Souplesse octroyée pour durée, variabilité des échéances, etc -Coût du crédit connu à l’avance -La part des intérêts diminue avec le temps | -Montant fixe des intérêts permet de minimiser les impôts fonciers puisque les intérêts sont déduits des revenus fonciers -Autres opportunités défiscalisantes (notamment lorsque couplé avec un produit d’épargne) |
| Inconvénients | -Les intérêts diminuent, ce qui augmente la base imposable | -Risqué : l’emprunteur doit pouvoir rembourser le montant du prêt en une fois à l’échéance donnée -Coûteux : les intérêts sont fixés par rapport au capital emprunté sur toute la durée du prêt |
Quel type de prêt choisir et dans quelle situation ?
Le prêt amortissable est le prêt “classique” que vous propose votre banquier de façon systématique. Choisir cette solution permet d’étaler vos remboursements sur la durée du prêt, avec des mensualités fixes et des intérêts dégressifs. C’est l’option la moins coûteuse et la moins risquée, qui offre énormément de facilité, de visibilité et qui vous permet de mieux gérer votre budget.
Le prêt in fine quant à lui, risqué pour les établissements prêteurs et coûteux pour les emprunteurs, présente des avantages incontestables. Vous l’aurez deviné, le prêt in fine s’adresse davantage aux investisseurs qui disposent de recettes foncières importantes.
C’est un prêt plutôt destiné à la constitution d’un patrimoine, parfait donc pour un emprunteur dont l'objectif est de réaliser un investissement locatif. C’est également un outil de défiscalisation des plus performants, puisqu’il permet divers avantages fiscaux. Par exemple, la déductibilité des intérêts des revenus locatifs ; ce qui peut engendrer un déficit foncier !
Quels sont les dispositifs d'investissement locatif défiscalisants ?
Le but premier des dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier est d’encourager les investissements immobiliers, et ainsi permettre un équilibre entre l’offre et la demande des logements. Ces lois d’optimisation fiscale présentent donc plusieurs avantages, aussi bien pour les contribuables que pour l’État.
La plus connue pour les investissements locatifs neufs et non meublés est la loi Pinel. Celle-ci fait bénéficier de réductions sur l’impôt sur le revenu pouvant atteindre 21% du prix de l’investissement. En fonction de la période du contrat de location du bien, ces taux de réduction sont valables jusqu’à fin 2022 et varient, comme suit :
- 12% du prix de l’investissement sont réduits de vos impôts redevables pour une location de 6 ans
- 18% du prix de l’investissement sont réduits de vos impôts redevables pour une location de 9 ans
- 21% du prix de l’investissement sont réduits de vos impôts redevables pour une location de 12 ans
Le dispositif Denormandie reprend ces mêmes taux avantageux pour l’immobilier ancien. Néanmoins, plusieurs conditions diffèrent des conditions d’éligibilité de la loi Pinel. En effet, chaque dispositif de défiscalisation possède ses propres conditions d’éligibilité à respecter pour pouvoir profiter des avantages du dispositif dont il est question.
D’autres dispositifs ouvrent droit à des réductions d’impôt, comme le dispositif Malraux. Celui-ci offre jusqu'à 30 000€ par an de réduction de vos impôts sur le revenu en plus de la déduction complète de vos intérêts d'emprunts et la déduction de vos frais réels dans la limite de 10 700€ par an. Cette loi vise la restauration des biens anciens ainsi que la préservation du patrimoine national.
L'objectif de préservation et de restauration du patrimoine est également repris par la loi “Monuments Historiques”. Cette dernière s’applique à travers des déductions fiscales qui varient selon si le bien est ouvert ou non au grand public, et s’il génère des recettes.
Vous l’aurez compris, de nombreux autres dispositifs d’investissement locatif permettent l’optimisation de votre fiscalité, et cette liste n’est pas exhaustive. Sachez qu’il y a également des statuts, comme le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) et le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), que vous pouvez acquérir selon la nature de votre investissement locatif et qui offrent des régimes fiscaux intéressants.
