Le crowdfunding immobilier est apparu il y a une dizaine d’années déjà mais c’est véritablement la mise en place du cadre réglementaire de la finance participative en général qui a permis son explosion. Depuis 2016, les montants levés sur cette niche particulière du crowdfunding sont en constante croissance : +83 % pour 2018 par exemple. En quoi consiste donc cette forme de financement participatif qui séduit de plus en plus d’investisseurs et qui représente aujourd’hui la branche la plus dynamique et lucrative de la finance participative en France ?
Le financement de la promotion immobilière : un crowdfunding à part
À bien différencier des prêts aux PME (crowdlending) ou prise de parts au capital de sociétés (comme pour le financement des startups en equity), ou encore le prêt qui s'effectuent entre particuliers, le crowdfunding immobilier consiste à financer une partie des fonds propres d’acteurs de l’immobilier afin qu’ils puissent réaliser des opérations données. Il peut s’agir de construction de logements neufs ou de rénovation de bâtiments anciens. Cela touche à la fois le résidentiel, l’immobilier d’entreprise ou le tertiaire (commerces).
Le principe est donc simple, des investisseurs particuliers viennent financer un programme immobilier en souscrivant à des obligations (titres financiers) avec un taux (entre 8 et 10 %) et une durée (entre 12 et 30 mois), tous deux fixés contractuellement dès le départ. Le remboursement se fait in fine au moment du débouclage de l’opération. Cela permet au promoteur d’engager moins de fonds propres dans un seul projet et donc en développer d’autres en parallèle.
Contrairement au crowdlending, les plateformes de crowdfunding ne remplacent pas les banques mais viennent en complément pour apporter une solution de diversification de financement pour les promoteurs ou marchand de biens.
Un placement financier intéressant
Côté investisseur, le financement participatif immobilier représente une opportunité intéressante. En effet, dans la panoplie des placements financiers existants, il offre un des rendements les plus élevés sur un horizon plutôt court terme. Dans l’univers de l’investissement immobilier, cette solution a su tirer son épingle du jeu notamment en bénéficiant de la nouvelle Loi de Finance instaurée en janvier 2018.
Tout le processus d’investissement se fait 100 % en ligne, de la signature du contrat jusqu’au remboursement in fine du capital investi plus intérêts. Les particuliers reçoivent tout au long de l’opération des rapports trimestriels pour savoir où en sont les travaux du projet dans lequel ils ont investi.
Enfin, au-delà du rendement attractif sur une courte durée, les investisseurs apprécient également le côté participation à l’économie réelle. En effet, en aidant les promoteurs à se financer, ils contribuent à la mise en place d’une réponse à la problématique du logement en France ou à la rénovation du parc immobilier et pour un ticket d’entrée relativement abordable : 1 000 euros.
Un marché en croissance constante
Le développement du crowdfunding immobilier a permis de démocratiser une forme d’investissement immobilier autrefois réservée à certains types d’acteurs (fonds d’investissement, banques, gros investisseurs privés…).
Aujourd’hui, les chiffres du marché sont significatifs et illustrent parfaitement d’un côté l’engouement des investisseurs pour cette solution de diversification de leur épargne et de l’autre le besoin en financement des acteurs de l’immobilier. Depuis 2012, ce sont près de 480 millions d’euros qui ont été levés sur la trentaine de plateformes actives du secteur pour financer plus de 360 projets. Le rendement moyen délivré constaté reste plutôt constant, aux alentours de 9,6 % pour une durée moyenne de 20 mois (pour plus d'information, cliquez ici).
Bien sûr, comme tout placement financier, le financement participatif immobilier comporte des risques. Il existe en effet un risque de non-versement d’intérêt et un risque de perte totale ou partielle du capital investi. Le remboursement ayant lieu in fine, il y a également une illiquidité durant la période donnée que l’investisseur doit bien prendre en compte. Les risques sont liés à l’opération en elle-même (sa commercialisation, la technicité du projet, les aléas chantier…) et à la santé financière du promoteur. À date, un seul cas de défaut est à déplorer, ce qui porte le taux de défaut global du secteur à moins de 1 %, un signe plutôt positif pour le marché.
