L’accès à la propriété n’est pas toujours synonyme de bonne santé financière. Les mensualités d’un crédit immobilier ajoutées à des difficultés professionnelles peuvent plonger des propriétaires dans le surendettement. Ils n’ont souvent pas d’autre solution que de vendre leur bien auquel ils sont attachés pour solder leurs dettes.
Pour répondre à ces propriétaires en recherche de financement, il existe une solution qui gagnerait à être connue appelée le portage immobilier.
Les 3 étapes du portage immobilier
Le portage immobilier s’adresse essentiellement aux propriétaires qui n’ont pas d’autre choix que de se séparer de leur maison ou appartement pour rembourser des dettes. Ils n’ont plus la confiance des banques qui refusent de leur accorder un rachat de crédits pour regrouper tous leurs prêts et diminuer leur mensualité.
Le portage immobilier monétise le patrimoine immobilier du vendeur pour l’aider à rembourser ses crédits. Comment ? En s’appuyant sur les articles 1659 à 1673 du Code civil qui définissent la vente avec faculté de rachat, le propriétaire vend son bien immobilier avec la possibilité de pouvoir le racheter à tout moment.
Les trois étapes principales du portage immobilier sont : la vente, la location et le rachat.
La vente
Concrètement, la vente du bien immobilier permet de rembourser l’ensemble des crédits et éventuellement de bénéficier de trésorerie. Le prix de vente d’un portage est compris entre 50 et 70% de la valeur réelle du bien immobilier. Le prix de vente est calculé en fonction du besoin financier du vendeur.
Il va servir à solder les prêts du vendeur. La vente du bien doit être instruite par une étude de notaire qui établit un acte notarié précisant le prix de vente, le montant du loyer, le prix de rachat et la durée maximale pour racheter le bien.
La location
L’intérêt du portage est que le vendeur continue d’occuper son bien après la vente grâce à une convention d’occupation ou un bail locatif. Il continue donc à jouir du bien et ne change pas ses habitudes. À noter que si le bien constitue un investissement locatif, le vendeur peut continuer à encaisser les loyers pendant le portage.
Le rachat
Dès que le vendeur a assaini sa situation financière, il peut de nouveau souscrire un crédit immobilier pour racheter le bien et redevenir pleinement propriétaire. Ce n’est pas une nouvelle transaction immobilière mais une annulation de la vente initiale. Les frais de notaire sont de l’ordre de 1 à 2% contre 7 à 8% pour une vente traditionnelle.
La durée légale pour pouvoir racheter son bien est de cinq ans. Dans la pratique, les contrats de portage immobilier précisent une durée maximale entre 18 mois et trois ans pour le rachat. L’intérêt du vendeur est de pouvoir racheter son bien le plus rapidement possible.
Si le vendeur ne peut racheter son bien, il a la possibilité de le revendre à un tiers et d’encaisser la différence entre le prix de vente à un tiers et le prix de rachat fixé dans l’acte initial. C’est une solution pour éviter d’être lésé par rapport au prix de vente initial du bien.
Les risques du portage immobilier
Le portage immobilier n’est pas une opération anodine, car le vendeur se sépare de son bien pour obtenir des fonds. Ce n’est pas un nouveau crédit mais une vente de son bien immobilier. Il est donc essentiel d’être conscient de tous les tenants et aboutissants de l’opération.
Valider l’opération en amont
L’objectif étant de retrouver la propriété après avoir cédé temporairement son bien, il est primordial d’être en capacité de pouvoir racheter son bien avant la fin du portage. Pour ce faire, il faut s’assurer que le prix de vente du portage soldera tous les crédits.
En effet, s’il reste des crédits après la vente, la capacité de financement sera nettement diminuée. Pour être éligible au portage, l’endettement global ne doit pas dépasser 60% de la valeur du bien.
Préalablement à la réalisation d’un portage immobilier, le revenu, l’âge et la situation professionnelle sont à étudier pour déterminer sa capacité de financement.
Être bien accompagné
Pour réaliser une opération de portage immobilier, il est indispensable d’être accompagné par un organisme de portage immobilier qui mettra en relation un acquéreur souhaitant investir dans la pierre et un vendeur qui a besoin de fonds rapidement.
Un professionnel du portage doit préciser l’ensemble des frais du montage de manière transparente et suivre l’opération de la vente au rachat.
Pour en savoir plus sur le fonctionnement d’une opération de portage immobilier, vous pouvez consulter cette page.
