Lorsque l’on envisage d’acheter un bien, l’une des principales préoccupations est de s’assurer que l’on va l’acquérir au bon prix.
Mais cela va bien évidemment dépendre du projet que l’on a derrière cette acquisition. Voici quelques éléments pour mieux comprendre les critères à prendre en compte, ainsi que les informations de marché à consulter en amont de son achat.
Étudier son projet
Le prix que l’on est prêt à payer dépend fondamentalement du projet lié à l’achat du bien. Voici les analyses à mener selon les principaux projets.
Investissement locatif
Dans le cadre d’un investissement locatif, l’acheteur souhaite obtenir une certaine rentabilité pour son investissement. Pour savoir jusqu’à quel prix on peut aller, il faut réaliser une étude économique.
La rentabilité d’un investissement locatif dépend des charges et des revenus.
Les revenus sont issus uniquement des loyers que verse le locataire.
Les charges sont variées, il faut prendre en compte notamment:
- Les charges de copropriété
- Les charges liées au crédit : Intérêts et assurance
- La taxe foncière
- La fiscalité
En analysant ces différents éléments, il est possible de déterminer quel est le prix maximum auquel on peut acheter un bien pour conserver la rentabilité que l’on souhaite avoir sur ce bien.
Cela dit, il reste important de consulter également les informations de marché pour ne pas surpayer un bien car cela pourrait être pénalisant en cas de revente.
Investissement locatif saisonnier
Dans le cadre d’un investissement pour de la location saisonnière, la logique est la même que pour un investissement locatif classique. Il existe néanmoins quelques différences.
Pour la partie revenus, ils sont un peu plus délicats à calculer qu’un loyer mensuel fixe. Pour réaliser une estimation précise, il faut segmenter l’année en saisons basse, moyenne, et haute, puis estimer le prix à la nuitée et le taux de remplissage pour chacune de ces saisons. En effet, en saison haute, les prix pratiqués sont plus élevés et le taux de remplissage devrait également l’être. C’est pourquoi ce travail d’estimation sur les différentes saisons permet d’avoir une hypothèse de revenus plus réaliste.
Pour la partie charges, il faut globalement ajouter des frais de gestion, que ce soit pour la plateforme de mise en location ou des services de conciergerie. Il est également conseillé de provisionner un budget dédié à la maintenance du logement qui se dégradera plus vite que lors d’une location longue durée.
Résidence principale
Dans le cadre d’une résidence principale, l’approche par rapport au prix est un peu différente. On ne cherchera pas à réaliser une rentabilité particulière.
Il est en général plus compliqué de trouver une résidence principale qui nous corresponde qu’un investissement locatif, car c’est un logement dans lequel on va emménager. C’est pourquoi il faut également être capable d’accepter de se contenter de payer un prix juste, plutôt que de chercher absolument à réaliser “un bon coup”.
La prochaine partie vise justement à évaluer qu’est-ce qu’un prix juste, c'est-à-dire un prix de marché.
Étudier le marché
Étudier les prix du marché immobilier est beaucoup plus facile depuis quelques années. En effet, le gouvernement publie maintenant en Open Data toutes les ventes immobilières réalisées sur le territoire. Cette base de données permet de connaître les prix de l’immobilier sur tout le territoire.
Voici notamment les informations qu’elle contient pour chaque vente immobilière :
- Adresse du logement
- Type de bien : Local commercial, Maison, Appartement, Terrain
- Date de réalisation de vente
- Quelques caractéristiques sur le bien telles que le nombre de pièces, la surface habitable ou la taille du terrain.
Pour connaître les prix pratiqués, il suffit donc de consulter dans le secteur géographique concerné les biens vendus récemment ayant les mêmes caractéristiques que celui que l’on envisage d’acheter.
De plus, comme ces données sont publiées depuis quelques années, il est possible de consulter l’évolution des prix dans la zone. Cela permet notamment de se dérisquer dans l’hypothèse d’une revente du bien à moyen ou à long terme. En effet, il est toujours préférable de s’installer dans un quartier porteur car il n’est jamais exclu de devoir un jour revendre son habitation principale.
Il est possible d’obtenir plus d’informations sur ces données sur le site du gouvernement.
Conclusion
En conclusion, le bon prix auquel acheter un bien dépend principalement du projet qui accompagne cette acquisition. Cela dit, il reste important de consulter les prix du marché pour s’assurer que le prix reste raisonnable et prendre moins de risque de moins-value en cas de revente à plus long terme.
