Vous prévoyez d’investir dans l’immobilier et d’en tirer des revenus locatifs ? Pour cela, il est préférable d’acheter un bien rentable. À cette fin, vous devez calculer le rendement d'un investissement locatif. Alors comment faire ? On vous explique tout dans cet article.
Les éléments indispensables pour calculer le rendement d’un investissement locatif
Avant de faire le calcul du taux de rentabilité, vous devez d’abord répertorier l’ensemble des recettes et des dépenses de vos biens immobiliers.
Les recettes
Pour calculer le rendement de votre investissement locatif, vous devez lister vos revenus locatifs. Si le bien est loué au moment de l’achat, il est facile de connaître le montant des recettes.
En revanche, si le bien immobilier est vide, une étude de marché est nécessaire pour estimer le montant des loyers perçus. Pour réaliser cette étude, utilisez des sites comme SeLoger.com et comparez les logements. Ici, vous devez prendre en compte le type de bien (studio, appartement, maison, immeuble de rapport), mais aussi la ville et/ou le quartier.
Généralement, vous bénéficierez d’une meilleure rentabilité dans les petites communes. Cela dit, dans les grandes villes, la demande locative est plus forte. Il y a donc moins de risques de vacances locatives.
Mais chaque situation est unique. Il est alors préférable d’étudier précisément chaque ville. Et si vous n’avez pas trop de temps, il est aussi possible de faire appel à un simulateur en ligne de rendement locatif tel que Horiz.io. Grâce à ses outils, vous développerez une parfaite connaissance du marché pour estimer la rentabilité de votre projet immobilier.
Les dépenses
En tant que propriétaire-bailleur, les frais et charges vous incombent. Voici les principaux :
- Les mensualités d’emprunt : votre crédit immobilier prend en compte le prix d’achat, les frais de notaire, les frais d’agence, les travaux, le taux d’emprunt, et l’assurance emprunteur.
- La taxe foncière : c’est la taxe due par les propriétaires à la collectivité locale.
- Les impôts : ici, la fiscalité varie selon votre régime. Par exemple, vous pouvez payer l'impôt sur les sociétés ou l'impôt sur le revenu, bénéficier d’un dispositif de défiscalisation, opter pour le régime réel ou micro-BIC, etc.
- Les charges de copropriété : il y en a plusieurs, telles que les travaux d’amélioration de l’immeuble, l’entretien des parties communes (comme le nettoyage ou les ordures ménagères), et les frais de syndic. Cependant, dans vos dépenses, vous ne devez prendre en compte que les charges locatives non récupérables. Autrement dit, les dépenses d’amélioration de l’immeuble. En effet, les autres sont payées par le locataire.
- Les éventuels frais de gestion locative : ça concerne les honoraires de l’agence immobilière.
- Les assurances : il y a d’abord l’assurance propriétaire non-occupant. Mais il est également conseillé de souscrire une assurance pour loyers impayés.
La rentabilité brute ou nette
Pour connaître le rendement d’un investissement immobilier, il faut calculer le taux de rentabilité. Mais attention, vous devez faire la différence entre la rentabilité brute et la rentabilité nette.
Commençons par le taux de rendement brut. Voici la méthode de calcul :
Taux de rendement brut = (loyer mensuel * 12) / montant de l’investissement
Ici, on ne prend pas en compte les différentes charges présentes. Dans ce cadre, le calcul de rentabilité n’est pas tout à fait exact.
Pour avoir une estimation plus juste, vous devez calculer le taux de rendement net.
La formule est la suivante :
Taux de rendement net = (loyers annuels) - charges / montant de l’investissement
En plus du loyer annuel net de charges, il est aussi possible de comptabiliser les avantages fiscaux en fonction de votre régime fiscal (loi Pinel, LMNP, LMP, Denormandie, …).
Bon à savoir :
Il n’existe pas de bon taux de rendement locatif brut ou net. Cela dépend du type d’investissement effectué, mais aussi et surtout de la région dans laquelle vous souhaitez investir.
Le cash-flow
En plus de ces taux, il existe une autre méthode pour calculer le rendement d’un investissement locatif.
C’est ce qu’on appelle le cash-flow. Il s’agit du flux de trésorerie généré par votre investissement immobilier. Cela vous permet de savoir ce qu’il vous reste à la fin de chaque mois.
La formule de calcul est très simple :
Cash-flow = recettes - dépenses.
Calculer la rentabilité locative simplement
Pour calculer son rendement locatif, il est possible de suivre les différentes méthodes susmentionnées.
Mais pour encore plus de précision, nous vous conseillons d’utiliser un simulateur de rentabilité en ligne. Et pour cause, cet outil est capable d’estimer vos revenus locatifs en fonction du marché immobilier. Mais également de calculer toutes vos dépenses selon le régime fiscal choisi et l’ensemble des informations transmises.
