Afin de calculer votre capacité locative, il vous suffit de prendre le montant de vos revenus annuels net et de le diviser par 12 puis appliquer un taux de 33,3 %. (Par exemple, un locataire ayant déclaré 15000 euros de revenus nets, sa capacité locative sera de : 15000/(12*3) = 416 euros.)
Malheureusement, cette règle ne s'adapte pas à toutes les situations professionnelles et financières. Il existe un simulateur pour calculer son budget de location, très pratique pour connaître le montant à allouer pour son loyer.
Quelles sont les charges à prendre en compte ?
Vous en savez maintenant un peu plus sur votre capacité locative, mais ce n’est pas tout, emménager dans un nouveau logement engendre des frais qui sont à prendre en compte.
Frais d’agence
Depuis la loi Alur, la part maximale des frais d'agence est plafonnée. Pour la constitution du dossier, l'inspection et la rédaction du contrat de location, ce plafond dépend de la zone dans laquelle se situe le logement :
- Zone très tendue : 12€ par m²
- Zone tendue : 10€ par m²
- Zone détendu : 8€ par m²
Il est également possible de passer de particulier à particulier ce qui est gratuit. En revanche, il faut être très vigilant sur les arnaques comme le versement d’argent au propriétaire pour réserver le logement avant la signature du bail !
Dépôt de garantie
En règle générale, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer ou deux mois hors charges, si vous avez choisi un meublé.
Celui-ci sera destiné à couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations locatives, notamment en cas de dégradations immobilières.
À la fin de la location, si aucun dégât ou litige n’est constaté lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire devra vous rendre le dépôt de garantie (dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés).
Logement vide ou meublé
Dans la plus grande partie des locations les logement sont vide dans ce cas il faudra vous équiper.
C’est alors une somme très variable selon les possibilités de récupération de meubles familiaux ou l’achat de tous les équipements indispensables. Le meublé est une solution idéale pour démarrer dans la vie ou si vous ne savez pas combien de temps vous allez rester dans le secteur.
Charges locative
Les charges locatives ou charges récupérables englobent les frais liés à l’appartement payés par le propriétaire puis remboursés par le locataire, sous forme de :
- provisions pour charges avec régularisation annuelle ;
- forfait.
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges locatives. Y sont notamment regroupées les dépenses pour :
- Les espaces verts et extérieurs, parkings et voies de circulation ;
- Les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, de balayage et la redevance d’assainissement ;
- Equipement divers de l’immeuble ;
- Parties communes intérieurs ;
- Eau et chauffage collectif des parties privatives et communes ;
- Ascenseurs et monte-charge ;
- Équipement divers de l’immeuble.
Attention : l’électricité ou le gaz ne sont généralement pas pris en compte dans les charges, il vous conviendra de souscrire à un contrat à votre nom.
Internet et téléphone
Votre contrat Internet est très rarement compris dans les charges, vous devrez en plus souscrire auprès d’un fournisseur internet. Le prix de l’abonnement Internet varie selon vos besoins et selon le fournisseur.
Comment louer si l'on a pas 3 fois le montant du loyer ?
Ancestralement, les bailleurs demandent aux futurs locataires de gagner 3 fois le montant de loyer et d’être en CDI, mais le monde du travail à changer et de nombreuses solutions existent pour vous permettre d’accéder à la location si vous ne rentrez pas dans ces critères.
Organisme public: ActionLogement
ActionLogement (ex 1% logement) propose la garantie VISALE (fusion de la caution Locative Étudiante et de la garantie LOCA-PASS). En cas d'impayé, Action Logement règle le loyer et les charges au propriétaire. Charge au locataire ensuite de rembourser l’avance consentie par Action logement. Pour bénéficier de ce dispositif, le locataire doit avoir entre 18 à 30 ans et/ou être salarié :
- du secteur privé (hors CDI) ;
- en période d’essai ;
- dans un nouvel emploi depuis moins de six mois et avoir plus de 30 ans;
- en mutation professionnelle.
Le logement doit faire partie du parc privé. Le bail doit être conforme à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et intégrer une clause résolutoire.
Organisme privé : La caution bancaire
Trouver un garant par le biais d’une banque, c’est possible à condition de disposer de liquidités suffisantes pour honorer tous les loyers prévus dans le contrat de location. En cas d’impayé, le propriétaire peut demander à la banque le déblocage de ces fonds.
Pour que le locataire obtienne cet engagement de la banque, il va devoir lui proposer une contrepartie. Généralement elles vont exiger le placement d’une somme équivalant à plusieurs mois de loyers sur un compte spécifique. (12 mois minimum)
Organisme privé : le Garant Moral
Vous pouvez effectivement faire appel à un organisme privé qui peut se porter garant de votre dossier de location. Les organismes de garant moral sont en plein essor depuis 2018, les critères de sélection des locations évoluent en accompagnant toutes situations : CDI, CDD, en période d’essai, intérimaire, Freelance, Retraité, étranger, étudiant …
Ce type de solution vous permet de déterminer votre budget de location en amont de votre recherche de location et votre dossier est certifié. Cela va vous permettre de rassurer votre propriétaire quant à votre solvabilité. En effet, le coût de ce service est à charge du locataire (en moyenne 2,9% du loyer charges comprises), vous apportez donc une assurance à votre propriétaire.
