En tant que propriétaire bailleur, il est primordial de connaître les recours face aux impayés de loyers. En France, le pourcentage d’impayés est de l’ordre de 3%. Cela peut paraître faible mais pour les propriétaires concernés c’est un vrai tracas. Heureusement des solutions existent pour s’en prémunir ! La véritable question que l’on se pose est comment faire pour les éviter ?
Bien choisir ses locataires pour pallier les risques d’impayés
Souvent les impayés sont dus à un locataire qui a mal été choisi. Il est important de ne pas se précipiter dans sa démarche et il est nécessaire de s’assurer que votre potentiel locataire regroupe certaines conditions.
1. La solvabilité
Votre potentiel candidat locataire doit être solvable, c’est-à-dire qu’il doit être en mesure de régler ses loyers compte tenu de ses revenus financiers. Généralement, il est demandé aux locataires d’avoir un salaire représentant 3 fois le montant du loyer pour lui laisser une marge pour ses autres dépenses mensuelles.
Prenons l’exemple d’un locataire qui gagne 1500€ par mois et qui postule pour un bien (appartement / maison) dont le loyer est de 800€ (charges comprises), il aura un taux d’effort de : 800 / 1500 = 53.33%. Dans cet exemple, le loyer paraît trop élevé par rapport au salaire du locataire. Ainsi, le locataire pourrait se retrouver à ne pas pouvoir payer son loyer.
2. Les documents de solvabilité
Ce deuxième point est complémentaire du premier et est tout aussi important.
Pour constituer un bon dossier de location, votre locataire doit être en mesure de vous fournir les documents de solvabilité nécessaires à la constitution de ce dossier : justificatif d’identité / justificatif de revenus (3 derniers bulletins de salaire réglé en France) / contrat de travail / dernier avis d’imposition. Ces documents varient en fonction de la situation de chacun (étudiants / retraités / salariés etc.).
Attention, ne signez que le contrat de location si votre locataire vous a bien fourni en temps réel tous les documents demandés. Dans le cas contraire, vous pouvez être victime d’impayés.
Par ailleurs, il vous est conseillé de faire certifier le dossier du locataire par un service spécial de certification. En effet, c’est le moyen le plus sûr du marché pour ne pas faire face à des dossiers falsifiés !
3. Rapport bailleur/locataire
Avant de s’engager avec un locataire, un bon climat entre les deux parties doit s’être installé. Une relation de confiance, le respect des engagements de l’un et de l’autre sont la clé pour éviter des conflits qui mènent aux impayés. Les deux parties doivent entretenir de bons rapports relationnels.
Opter pour une assurance loyers impayés à moindre coût
Même si votre locataire fait preuve de bonne volonté et règle ses loyers dans les temps, personne n’est à l’abris d’un imprévu ! Divorce, licenciement … votre locataire peut devenir insolvable du jour au lendemain.
Alors en cas d’impayés nous avons la solution ! L’assurance loyer impayé aussi appelée « Garantie loyers impayés » ou « GLI » est une assurance qui va permettre au propriétaire d’être indemnisé dès le premier mois d’impayé jusqu’au départ ou l’expulsion du locataire. Cette assurance a pour but de sécuriser les revenus locatifs du propriétaire bailleur et le protège contre les aléas de l’investissement locatif. A noter qu’il est impossible pour le propriétaire de cumuler une assurance loyer impayé et une caution solidaire sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti. Le coût de cette assurance est variable.
Cette assurance constitue une garantie sûre pour le propriétaire foncier qui y souscrit : Ommi et AXA vous déchargent du problème de l’impayé !
En effet, beaucoup de propriétaires comptent sur ces revenus pour payer leurs charges ou compléter leur retraite... Alors quand un impayé survient, c'est le cauchemar !
En bref, en cas de non-paiement des loyers, vous devez, dès le premier impayé, faire jouer les garanties pouvant éventuellement être mises en œuvre (garantie des loyers impayés, caution du locataire, garantie Visale).
