Ce que les épisodes de crise tel que celui que nous traversons actuellement nous apprennent, c’est qu’il vaut mieux être prudent en matière d’épargne. Comme beaucoup de nos concitoyens, vous avez peut-être un projet immobilier en tête, mais vous voulez éviter d’y injecter votre capital et de prendre le risque d’être à découvert en cas de coup dur. Si cette stratégie est censée, est-elle encore possible en 2021 ?
L’apport personnel : qu’est-ce c’est ?
L’apport personnel est la part de votre capital personnel que vous envisagez d’investir dans votre projet immobilier. Plus cet apport est important, moins vous aurez à emprunter auprès de la banque, ce qui atténuera le poids de vos mensualités.
La règle générale est la suivante : un apport devrait représenter environ 10% du total de l’opération. Ainsi, si vous achetez un appartement pour 190 000€, les banques s’attendront à ce que vous apportiez 19 000€ de capital personnel.
Dans la réalité, beaucoup de candidats à l’emprunt bancaire refusent de se départir d’un capital qui peut représenter une somme importante. Perdre toute son épargne pour un projet immobilier revient à s’exposer financièrement à la moindre embûche (problème de santé, panne automobile, etc.)
Cependant, vous pouvez obtenir un crédit immobilier sans apport, c’est ce que l’on appelle le financement à 110%.
Pourquoi un apport personnel est-il demandé ?
Vous savez à présent ce qu’est un apport personnel et qu’il est également possible de s’en passer. Pour mieux comprendre les critères qui vont vous permettre de réaliser un emprunt à 110%, il faut se demander pourquoi les banques ne jurent que par l’apport.
La réponse est finalement assez simple : injecter du capital dans votre projet immobilier permet de prouver votre sérieux.
En effet, pour posséder un capital vous permettant de réaliser un apport, vous devez avoir une comptabilité personnelle saine. C’est cette faculté à savoir gérer votre budget qui attirera les banques.
À quoi correspondent les 10% demandés ?
Bien entendu, ce chiffre n’a pas été choisi au hasard par les organismes bancaires. Il équivaut plus ou moins au total des charges du prêt. La banque considère souvent que l’apport minimum équivaut au montant des frais de notaire.
Le financement à 110% : comment y accéder ?
Tous les futurs propriétaires ne peuvent ou ne souhaitent pas injecter un apport dans leur projet, mais comment faire pour avoir une chance de décrocher le financement à 110% ? En savoir plus dans cet article.
Comme souvent, la méthode est simple sur la forme mais complexe à réaliser. Les organismes bancaires doivent avoir suffisamment confiance dans votre profil et votre projet pour vous prêter. Sans apport, il vous faut vous appuyer sur d’autres preuves de sérieux :
1 - Le CDI, un argument de poids
Ce n’est un secret pour personne, le contrat à durée indéterminée est un sésame pour l’obtention d’un emprunt dans de bonnes conditions. Ce type de contrat vous assure un revenu constant, ce qui a tendance à mettre dans de bonnes dispositions les organismes bancaires. Si vous êtes auto-entrepreneur, vous devriez pouvoir justifier de plusieurs années de bilan positif pour avoir un impact comparable.
2 - Le reste à vivre, indicateur clé
Le reste à vivre est une notion clé lors d’un projet immobilier. Il correspond à l’argent restant sur votre compte une fois toutes les charges payées (crédit, eau, électricité, gaz, assurances, abonnements, etc.). Un reste à vivre trop faible envoie un signal négatif à la banque, car vous risquez de commettre un impayé au moindre coup dur.
3 - Le saut de charge, à anticiper
Le saut de charge correspond à la différence entre vos anciennes charges (mensualités ou loyer) et les nouvelles. Si le saut de charge est déraisonnable, votre partenaire bancaire risque de rester de marbre… Mieux vaut proposer un projet qui limitera au maximum l’impact de ce saut.
Pour conclure
Ces trois points clés sont essentiels non seulement pour obtenir un financement à 110%, mais aussi pour obtenir un financement tout court ! Rassurez-vous cependant, même si votre profil n’est pas parfait, vous pouvez faire appel à un courtier pour rendre votre dossier plus attractif auprès des banques !
