La pierre a toujours été une valeur refuge qui traverse les crises, et l’engouement pour l'immobilier reste constant malgré les fluctuations passagères.
Les dispositifs de défiscalisation, entre autres, font partie des raisons qui incitent les investisseurs à miser sur l’immobilier locatif. Ces mesures, mises en place par le gouvernement, visent à stimuler l'investissement tout en répondant à des objectifs sociaux, tels que l'augmentation de l'offre de logements ou la rénovation de l'habitat ancien. En contrepartie, les investisseurs bénéficient d’avantages fiscaux intéressants.
Nous explorerons ici les différentes options qui s'offrent aux investisseurs désireux de se lancer dans l'aventure de l'immobilier locatif en 2024 : loi Pinel, statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), loi Denormandie... Retour sur leurs avantages fiscaux, leurs conditions d'éligibilité et leurs contraintes, et les critères essentiels pour choisir un investissement locatif judicieux.
Louer un bien pour réduire ses impôts en 2024
L’argument principal en faveur de l’investissement locatif aujourd’hui est sans nul doute la défiscalisation offerte par la plupart des dispositifs mis en place par l’État.
Ces mesures incitatives, conçues pour stimuler l'investissement dans différents segments du marché immobilier, peuvent réduire un impôt sur le revenu de plusieurs milliers voire plusieurs dizaines de milliers d’euros sous certaines conditions. Voici un aperçu des options les plus recherchées.
La Loi Pinel, défiscaliser dans le neuf
La loi Pinel, qui vit sa dernière année en 2024, est une des niches fiscales les plus prisées en France et continue de séduire les investisseurs grâce à ses avantages fiscaux attrayants. Ce dispositif s'adresse à ceux qui acquièrent des biens neufs ou en état futur d’achèvement, situés dans des zones à forte demande locative. Les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôt proportionnelle à la durée de mise en location du bien :
- 9% du prix d’achat en réductions d’impôt pour une mise en location de 6 ans ;
- 12% du prix d’achat en réductions d’impôt pour une mise en location de 9 ans ;
- 14% du prix d’achat en réductions d’impôt pour une mise en location de 12 ans.
Le plafond d'investissement annuel est fixé à 300 000 euros (dans la limite de 2 investissements par an) et un prix au mètre carré limité à 5 500 euros. Les conditions incluent également le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires (déterminés par la zone Pinel où se trouve le bien), visant à rendre le logement accessible à des foyers intermédiaires et modestes.
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s'adresse aux investisseurs louant des biens meublés. Ce régime fiscal particulier permet de bénéficier d'une imposition avantageuse sur les revenus locatifs, grâce à l'amortissement du bien et des meubles, ainsi qu'à la déduction des charges et des intérêts d'emprunt.
Ce statut peut également permettre de bénéficier d’un abattement de 50% sur les revenus locatifs annuels et donc de réduire drastiquement son imposition.
Le LMNP est particulièrement intéressant pour ceux qui investissent dans des résidences de services (étudiantes, seniors, de tourisme) et offre une flexibilité notable en termes de gestion locative.
Loi Denormandie
La loi Denormandie cible l'investissement dans l'ancien, avec un focus particulier sur la rénovation. Ce dispositif exige que les travaux de rénovation représentent au moins 25% du coût total de l'opération. Souvent qualifié de “sœur” de la loi Pinel, le dispositif se base également sur le même engagement de durée de location.
Les biens doivent être situés dans des zones éligibles, souvent des centres-villes nécessitant une revitalisation.
Les réductions d'impôt sont alignées sur celles de la loi Pinel originelle à taux plein : 12% du coût total de l’opération en réductions d’impôts pour 6 ans de location, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Le dispositif Denormandie offre ainsi une incitation forte à la rénovation de l'habitat ancien tout en contribuant à l'embellissement des villes.
Réussir son investissement locatif : Les critères fondamentaux
Pour maximiser les chances de succès d'un investissement locatif en 2024, il est important de prendre en compte plusieurs critères essentiels. Ces critères vous aideront à choisir le bien le plus adapté à vos objectifs et à maximiser votre rentabilité.
Emplacement et type de bien
L'emplacement reste le critère le plus important dans la décision lorsque l’on souhaite acheter un bien immobilier pour le louer. Un bon emplacement garantit une demande locative constante, ce qui réduit les risques de vacance locative et assure une plus-value à la revente.
Les zones dynamiques, avec un accès facile aux transports, commerces, écoles, et services, sont particulièrement recherchées. Il est également judicieux de se renseigner sur les projets de développement urbain qui pourraient valoriser le quartier à l'avenir.
Le choix entre investir dans le neuf ou l'ancien dépend de plusieurs facteurs, dont les objectifs fiscaux, le budget, et la volonté de s'engager dans des travaux de rénovation. Les biens neufs offrent des avantages fiscaux intéressants et peu de soucis de maintenance à court terme, tandis que l'ancien peut représenter une opportunité de rénovation valorisante, souvent à un coût d'acquisition inférieur.
Financement de l'investissement
Il est important de comparer les offres de prêt immobilier pour obtenir les meilleures conditions de taux, de durée, et de flexibilité de remboursement. Un apport personnel d’un certain pourcentage de l’emprunt est généralement nécessaire pour obtenir l’accord de la banque, cela peut réduire le coût du crédit et améliorer la rentabilité de l'investissement.
Consultation d'un spécialiste du métier
Enfin, on ne le dira jamais assez, l’aide d’un professionnel du secteur peut s’avérer inestimable lorsque l’on souhaite se lancer dans l’achat d’un bien immobilier.
N'hésitez pas à demander l’aide d’un spécialiste de l'immobilier neuf implanté localement pour bien comprendre votre projet et dénicher le bien parfait. Il vous accompagnera tout au long de votre recherche et votre processus d’achat, jusqu’à la signature de l’acte de vente. Sa connaissance du marché local, du secteur et des modes de financement vous sera d’une aide précieuse.
Pour toute question à titre juridique sur l’achat d’un bien et tous les frais qui l’entourent, s’adresser à votre chambre des notaires locale est une option qui permettra d’éclaircir certaines facettes complexes du processus.
