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2 février 2022

Tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter un bien immobilier en copropriété

Immobilier

Lors de l’achat d’un bien immobilier en copropriété, le logement appartient à l’acquéreur et demeure sa propriété privée. Néanmoins, en tant que copropriétaire, l’acheteur possède également une quote-part des parties communes de la copropriété. Il est donc important de bien vérifier en amont de la signature de l’acte de vente les documents et éléments obligatoires pour s’assurer que la gestion de l’immeuble est saine. Quels sont ces éléments ? Quels sont les organes qui prennent part à la gestion de la copropriété ? Nous vous expliquons tout dans l’article dédié. 

Une copropriété, comment ça fonctionne ?

Avant d’acheter un bien immobilier, il est avant tout important de comprendre comment fonctionne le régime des copropriétés pour prendre connaissance des différentes possibilités d’investissement.

Les parties communes et privatives

On distingue deux types de parties dans un bien immobilier en copropriété :

  • Les parties privatives : il s’agit des bâtiments et terrains destinés à un usage personnel où l’acquéreur dispose d’un droit de propriété exclusif, c’est-à-dire des appartements, caves, greniers, garages ;
  • Les parties communes : il s’agit des bâtiments et terrains destinés à un usage collectif et qui sont accessibles par l’ensemble des membres au sein d’une copropriété, comme les cours, les parcs, les jardins, les équipements collectifs et l’ascenseur par exemple.

Les différents organes de la copropriété

Plusieurs organes coexistent dans une copropriété : 

  • Le syndic de copropriété : son rôle est de gérer l’administration et les finances de la copropriété, il peut être professionnel ou non-professionnel et il est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Ses missions sont nombreuses, telles que : tenir et convoquer au moins une assemblée générale par an, faire respecter le règlement de copropriété, collecter les charges auprès des copropriétaires via l’envoi des appels de fonds, etc.
  • Le conseil syndical : cet organe est composé de membres élus par les copropriétaires en assemblée générale pour un mandat de trois ans renouvelables. En syndic professionnel et bénévole, il a pour mission de contrôler la gestion du syndic sur la comptabilité, la répartition des dépenses ou encore l’élaboration du budget prévisionnel. En syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans intermédiaire ;
  • Le syndicat des copropriétaires : cet organe regroupe tous les copropriétaires. Il se crée dès la naissance de la copropriété sans aucune formalité. Le syndicat des copropriétaires se réunit au moins une fois par an en assemblée générale pour approuver les comptes annuels, voter le budget prévisionnel de l’année à venir, les éventuels travaux à réaliser ou encore le changement de syndic. Chaque résolution est votée selon la règle de majorité en vigueur : majorité simple, majorité absolue, double majorité ou unanimité. Plus une décision est lourde de conséquences, plus la majorité sera difficile à atteindre. 

Les différents modèles de gestion de copropriété

La loi du 10 juillet 1965 admet trois modèles différents de gestion de la copropriété :

  • Le syndic professionnel : dans ce modèle, la gestion de la copropriété est confiée à une société externe en échange du paiement d’honoraires. Toutefois, des frais annexes peuvent vous être facturés pour toute prestation non incluse dans le contrat du syndic, comme l’établissement de l’état-daté en cas de vente. La relation est encadrée par un contrat-type mis en place par la loi ALUR de 2014 pour limiter les abus ;
  • Le syndic bénévole : ici, un copropriétaire est élu en assemblée générale pour gérer l'immeuble sans passer par un intermédiaire. Il peut être rémunéré pour sa mission après un vote à la majorité simple lors d’une assemblée générale.
  • Le syndic coopératif : dans ce cas, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans intermédiaire. Un président du conseil syndical est aussi élu en son sein. On l’appelle le président-syndic. Ainsi, tous les conseillers syndicaux peuvent participer à la gestion de l’immeuble et se répartir les tâches, ce qui permet plus d’efficacité, plus de réactivité et davantage de convivialité dans l’immeuble.

Quels sont les éléments essentiels à vérifier avant d’acheter en copropriété ?

L’état daté

L’état daté est un document obligatoire que le vendeur doit présenter à l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique de vente. Il doit être obligatoirement rédigé par le syndic de copropriété. Pour éviter les abus des syndics professionnels, depuis la réforme de la copropriété, entrée en vigueur en juin 2020, le prix de l’état daté est plafonné à 380€ TTC.

Ce document comprend trois parties :

  • Les sommes restant dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires ;
  • Les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l'égard du copropriétaire vendeur ;
  • Les sommes qui devraient incomber à l'acheteur du lot.

Parmi les sommes qui peuvent être demandées à l’acheteur après la vente, on trouve généralement :

  • Des provisions sur charges prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété dont il aura à s'acquitter ;
  • Des provisions restantes à verser pour les travaux de copropriété qui auraient déjà été votés, dont le paiement s'effectue au moment de l’envoi des appels de fonds, qui est généralement trimestriel ;
  • Des avances de trésorerie, c'est-à-dire des fonds destinés à constituer des réserves, qui sont généralement prévues par le règlement de copropriété ou votées en assemblée générale.

Le règlement de copropriété

C’est un document obligatoire écrit qui définit l’organisation et le fonctionnement de l'immeuble, mais également les droits et les obligations de chaque copropriétaire. Le règlement de copropriété comporte plusieurs règles que les copropriétaires doivent respecter, notamment :  

  • Les tantièmes et millièmes de chaque lot de la copropriété : c’est le pourcentage de propriété dont dispose chaque copropriétaire sur les parties communes ;
  • Les règles de vie pratique, comme les conditions d’utilisation des parties communes et privatives ainsi que la destination de l’immeuble (usage d’habitation, professionnel ou mixte) ;
  • Les règles de gestion, comme la répartition des charges entre les copropriétaires ainsi que l’état descriptif de division de l’immeuble identifiant chaque lot de copropriété et les informations relatives à chacun.

Bon à savoir :

Tout copropriétaire peut demander à modifier ou mettre à jour le règlement de copropriété en inscrivant la résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. La modification ou la mise à jour sera votée selon les règles de majorité en vigueur

Attention ! L’acquéreur doit donc obligatoirement consulter le règlement de copropriété avant la signature de l’acte de vente du bien de copropriété et vérifier que les règles soient en accord avec ses souhaits. Par exemple, certaines copropriétés interdisent les animaux de compagnie dans les parties communes.

Le carnet d’entretien

Le carnet d’entretien est aussi un document à consulter avant l’achat d’un bien immobilier. C’est le syndic de copropriété qui l’établit et le tient à jour. Si la copropriété comporte plusieurs bâtiments, alors le syndic doit ouvrir un chapitre par bâtiment au sein du carnet. Le carnet d’entretien doit avoir un accès en ligne pour permettre à tous les copropriétaires de le consulter. 

Il comporte les informations suivantes : 

  • L’adresse de la copropriété ;
  • L’identité du syndic de copropriété actuel ;
  • Les références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs, avec la date d’échéance des contrats ;
  • Les références des contrats d'assurance dommages ouvrages souscrits pour le compte du syndicat de copropriétaires dont la garantie est en cours ;
  • Les références des contrats d'assurance souscrits par le syndicat de copropriétaires avec leurs dates d'échéance ;
  • Le diagnostic technique global, qui informe les copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et permet d'envisager d'éventuels travaux. Il peut être obligatoire dans certaines copropriétés, comme dans les copropriétés neuves par exemple ;
  • Le plan pluriannuel de travaux, voté en assemblée générale des copropriétaires. C’est un planning détaillé des travaux collectifs à mener au sein d'une copropriété, échelonné sur dix ans.

Bon à savoir :

Tout copropriétaire peut rajouter une information supplémentaire dans le carnet d’entretien lors d’un vote en assemblée générale à la majorité simple.

Avant toute acquisition d’un bien immobilier en copropriété, il est important de se référer au carnet d’entretien ainsi qu’aux trois derniers procès verbaux d’assemblée générale. Ainsi, le futur acquéreur pourra être informé des travaux à venir dans la copropriété.