Crowdfunding immobilier
9 janvier 2023

Crowdfunding immobilier : quelle fiscalité ?

Immobilier

Quand vous investissez dans une opération de crowdfunding immobilier, il faut savoir que vous serez soumis à des prélèvements fiscaux dont le montant diffère selon votre pays de résidence. Découvrez dans cet article quelle est la fiscalité appliquée lorsque vous réalisez un investissement en crowdfunding immobilier.

Quelle fiscalité pour les résidents fiscaux français ?

Pour les personnes physiques

Si vous êtes une personne physique fiscalement domiciliée en France, vous êtes soumis au prélèvement forfaitaire unique ou PFU qui représente 30% sur les revenus des obligations, c’est-à-dire sur les intérêts reçus ou coupon d’obligations.

Ce taux se décompose en 12,8% d’impôt sur le revenu (IR) et 17,2% de prélèvements sociaux (CSG/CRDS).

Une dispense de prélèvement d’IR peut cependant être demandée si le revenu fiscal de référence du foyer figurant sur l’avis d’imposition établi au titre des revenus de l’avant-dernière année précédant le paiement des revenus d’obligations doit être inférieur à 25 000 € (pour les contribuables célibataires, divorcés ou veufs) ou 50 000 € (pour les contribuables soumis à l’imposition commune).

Certaines plateformes de crowdfunding comme Raizers déclare et paye pour votre compte le PFU donc vous n’avez aucune démarche à réaliser, les revenus sont directement déclarés au service des impôts et les déclarations sont préremplies. 

Pour les personnes morales

Si vous êtes une personne morale, vous n’êtes pas soumis aux prélèvements fiscaux au moment du versement des intérêts mais ces intérêts doivent être déclarés comme « Revenus financiers » et seront soumis à l’impôt sur les sociétés.

 Quelle fiscalité pour les non-résidents fiscaux français ?

Si vous êtes une personne physique ou morale non domiciliée en France, vous n’êtes soumis à aucune imposition en France. Il sera tout de même nécessaire de vous renseigner sur les démarches administratives à réaliser dans le cadre de revenus d’obligations auprès de l’administration compétente de votre pays de résidence.

Attention, ceci ne s’applique pas pour les résidents suisses.

Quelle fiscalité pour les résidents suisses

Il existe deux cas de figure si vous êtes résidents suisses :

1. Vous investissez dans une opération basée en Suisse

Que vous soyez une personne physique ou une personne morale résidant fiscalement en Suisse, si vous souscrivez à des obligations suisses, les revenus sur ces obligations sont soumis à l’impôt anticipé (IA). Sur certaines plateformes, cet IA est prélevé directement pour le compte de l’Emetteur au moment du versement des intérêts.

Pour récupérer le montant de l’IA prélevé à chaque versement d’intérêts, vous devez remplir la partie « Estimation des titres » dans votre déclaration d’impôt. Vous devrez notamment préciser le nombre d’obligations souscrites, leur montant nominal et le montant des intérêts perçus. Vous devrez également joindre à votre déclaration d’impôt les différents avis qui vous auront été communiqués par la plateforme à chaque versement d’intérêts. L’avis précise le montant brut d’intérêts perçus, le montant d’IA prélevé et le montant net d’intérêts.

2. Vous investissez dans une opération basée en dehors de la Suisse

Que vous soyez une personne physique ou une personne morale résidant fiscalement en Suisse, si vous souscrivez à des obligations étrangères (françaises notamment), l’impôt anticipé n’est pas applicable sur les revenus de ces obligations. Il est cependant important de vous renseigner sur les démarches administratives à réaliser auprès de l’autorité compétente.

Quelle fiscalité pour les travailleurs frontalier ?

Si vous êtes travailleurs frontaliers (résident fiscal français qui relève d’un régime de sécurité sociale étranger dans l’Union Européenne, Espace Economique Européen ou la Suisse), vous pouvez être dispensé du prélèvement CSG et CRDS. Vous êtes donc soumis à un PFU de 20,3% sur le revenu des obligations, se décomposant en 12,8% d’IR et 7,5% de prélèvement de solidarité.

Comme pour les résidents fiscaux français, certaines plateformes se chargent de déclarer et payer le PFU.

À noter que le taux d’intérêt affiché par les plateformes est le taux d’intérêt annuel brut. Il vous faut donc déduire le montant des prélèvements fiscaux auquel vous êtes soumis suivant votre pays de résidence fiscal pour avoir le rendement net de votre investissement.