Investir dans le crowdfunding immobilier : quels avantages, quels risques ?

C'est quoi le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier consiste au financement via des plateformes dédiées de projets liés à la thématique immobilière. En pratique, la grande majorité des projets financés ne consiste pas à acquérir la copropriété d'un bien à plusieurs pour le revendre ou le louer, mais plus généralement à financer des professionnels de l'immobilier, via des prêts obligataires.

Si les acteurs professionnels de l'immobilier se financent principalement via leurs banques, ils ont besoin d'apports en fonds propres pour se développer et initier leurs projets. La recherche de fonds propres est assez engageante au plan opérationnel, chronophage et elle se révèle onéreuse en impliquant par ailleurs un partage de la marge avec les partenaires financiers.

Le crowdfunding immobilier leur offre une alternative en termes de financement en leur permettant de se refinancer et d'optimiser l'utilisation de leur fonds propres pour développer leur activité. On trouve principalement trois types d'acteurs concernés :

• Les promoteurs constructeurs : qui construisent généralement des programmes immobiliers neufs sur plan
• les marchands de biens (ou promoteurs rénovateurs) : qui achètent des biens anciens pour les revendre avec profit, éventuellement après rénovation ou restructuration
• les foncières : qui gèrent à moyen terme un portefeuille d'actifs immobiliers diversifiés dans une optique patrimoniale.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier fonctionne via des plateformes agréées qui se chargent d'analyser et de sélectionner les projets présentés, ainsi que de négocier avec les emprunteurs les conditions du financement (montant, taux, durée, garantie...). Une fois les termes fixés, le projet est ouvert à l'investissement sur la plateforme aux différents membres inscrits (particuliers ou professionnels) qui ont ouvert un compte investisseur sur la plateforme.

Chaque plateforme assure le suivi administratif des collectes, le recouvrement et la distribution des flux, et plus généralement le rôle d'interface entre les émetteurs et les investisseurs pendant toute la durée du financement.

Même si des frais sont parfois prélevés à l'investisseur (1%), les plateformes sont généralement rémunérées avant tout par les entreprises qui se financent sur la plateforme,

Le financement proposé a généralement les caractéristiques suivantes:

• un financement obligataire émis par la société qui se finance souscrit par les investisseurs
• une durée d'emprunt généralement de 12 à 36 mois (amortissable ou in fine)
• des taux d'intérêts de 7% à 10% par an versés aux investisseurs
• des financements au niveau de l'opérateur ou bien d'une société de projet en particulier
• le financement constitue généralement un "bridge" pour apporter des ressources financières dans l'attente du débouclage d'une opération (livraison d'un programme futur ou en cours, revente d'un bien acquis ou à acquérir....). Il peut s'agir d'un refinancement de fonds propres déjà engagé, d'un préfinancement de la marge d'une opération en cours.
• le niveau de risque (et donc de taux) varie en fonction du type de projet (où se trouve le bien, l'opération est-elle achevée et déjà presque commercialisé, quel est le niveau de marge prévu, doit-on encore réaliser de nombreux travaux, s'agit-il d'un bien neuf ou à construire, quel quote-part du total du projet est empruntée... ?)
• il est possible de mettre en place des garanties et des sûretés réelles : hypothèques, cautions personnelles des porteurs du projets, garanties à premières demandes, fiducies...
• les financements recherchés par projet vont de quelques centaines des milliers d'euros à plusieurs millions d'euros

Les investisseurs deviennent alors des créanciers (souvent aux côtés des banques). En termes de rang, ils seront prioritaires sur les porteurs du projet, concernant les flux financiers générés par l'opération, mais généralement subordonnés aux banques qui seront généralement remboursées en premières.

Guide : comment investir en crowdfunding immobilier ?

Investir en crowdfunding immobilier est très facile et généralement sans frais pour l'investisseur. La souscription est ouverte aux particuliers, aux entreprises ou aux investisseurs professionnels. Une fois son compte investisseur ouvert sur la plateforme, les projets sont accessibles 24/24H pendant toute la durée de levée de fonds du projet.

Les étapes sont les suivantes:

1. Ouvrir un compte et renseigner ses coordonnées. Attendre la confirmation de la validation du compte (process KYC)

2. Ensuite prendre connaissance des informations (présentation, management, note d'information, comptes, contrat obligataire...) liées à chaque projet fournies par les analystes de la plateforme

3. Investir via son compte sécurisé dans les opérations sélectionnées sur la plateforme. Le compte doit avoir été préalablement approvisionné par carte bancaire, virement, ou grâce au solde des flux perçus d'autres investissements précédemment réalisés sur la plateforme

4. La liquidité des investissements suit l'échéancier prévu sur chaque projet (il peut être parfois possible de céder en cours ses prêts à d'autres investisseurs).

5. Il y a peu de contraintes en terme de montant investi par projet (minimum ou maximum) mais généralement il y a un minimum à 1000 euros par projet.

6. La plateforme fournit un reporting du portefeuille, un état des flux en temps réel, gère la relation avec l'émetteur (suivi des flux, gestion de remboursement anticipé, éventuel report ou défaut/recouvrement) et fournit une attestation fiscale annuelle. Elle répond aux questions éventuelles des investisseurs.

7. Le solde disponible et non investi dans des prêts en cours, peut être récupéré à tout moment par l'investisseur. À noter que les liquidités de l'investisseurs sont liées à un compte personnel opéré par un prestataire financier tiers externe dédié, et non directement par la plateforme.

Il est possible d'ouvrir plusieurs comptes sur plusieurs plateformes, que l'on soit un particulier ou une entreprise qui cherche à investir sa trésorerie, et que l'on soit domicilié en France ou à l'étranger.

Il est conseillé de répartir ses investissements sur plusieurs projets pour diversifier les risques. Il faut respecter ses objectifs en termes de niveau de risque, de montant et d'horizon de liquidité.

Avis sur les plateformes et acteurs, quel est le meilleur site de crowdfunding immobilier ?

Rien que sur le marché français par exemple, il existe une vingtaine de plateformes de taille significative dédiée aux avis sur le crowdfunding immobilier (environ 1 milliard d'euros de fonds levés pour des projets en 2021, soit +90% par rapport à 2020 pour plus de 1000 projets financés). En terme de meilleure plateforme, l'investisseur pourra prendre en compte plusieurs éléments:

• S'assurer que la plateforme possède les agréments pour exercer
• Vérifier l'historique et la réputation de la plateforme (forums internet, reporting, articles de presse, ancienneté, qualité de la présentation, nombre de projets déjà financés, critères de sélection...),
• Vérifier le taux de rendement moyen proposé par la plateforme et le taux de défaut de la plateforme (pourcentage de projet en retard de remboursement ou en défaut avéré)
• Il existe des sites qui font une analyse qualitative des plateformes et des projets
• Certaines plateformes sont plus actives sur certains segments (marchand de biens, promoteurs) ou sur certaines zones géographiques.

Dans tous les cas, il est conseillé de diversifier ses investissements sur plusieurs projets (voir plusieurs plateformes). En Europe de nouveaux agréments vont permettre aux plateformes d'opérer sans contrainte sur les différents pays de l'Union Européenne.

Quel taux de rendement pour les prêts du crowdfunding immobilier ?

Les taux de rendement brut se situent en moyenne à 9%/an (en France).

Le taux proposé varie en fonction du type de projet, de l'opérateur, et du niveau de risque analysé sur le projet. L'existence de sûretés réelles, le niveau de levier (valeur des actifs financés par rapport au niveau de dette) et le détail du projet (durée, type d'opération...) vont faire varier ce niveau de risque.

On estime le taux de défaut des projets de 1% à 2% (mais comme l'on dit les performances passées ne présagent pas des performances futures).

Quels sont les risques du crowdfunding immobilier (promotion, marchand de biens...) ?

Comme tout investissement, le crowdfunding présente des risques. Il y a un risque de perte totale ou d'une partie de son investissement . D'où le conseil de répartir ses investissements sur plusieurs projets.

En terme de montage financier, l'investissement via des obligations présente un niveau de risque équilibré (existence de sûretés) et intrinsèquement moins risqué qu'un investissement en capital.

Suivant le type d'opération financée : promotion immobilière, marchand de biens, foncière, le risque sera plus ou moins élevé. Dans le cas de la promotion immobilière il peut y avoir un risque à la fois opérationnel (dérapage des coûts, retards...) et commercial (difficulté à commercialiser le programme).

Il y a peu de risque de liquidité (l'échéancier des remboursement est prévu contractuellement) mais l'emprunteur peut faire tout ou partiellement défaut car le projet ne lui aura pas autant rapporté qu'anticipé (surcoût ou retard des travaux, marge réduite, difficultés pour commercialiser les biens qui ont fait l'objet du financement). Parfois il s'agira pour l'investisseur d'un simple retard, ou d'une perte financière car l'emprunteur n'aura pas pu respecter son échéancier.

En cas de défaut ou de retard de remboursement, la plateforme va se charger de la procédure de recouvrement des fonds pour le compte de l'investisseur. Le cas échéant via la mise en œuvre des garanties éventuellement prévues contractuellement (hypothèque, caution...). Malgré cela, il existera cependant toujours un risque résiduel de perte des montants investis.

Investir en crowdfunding immobilier, quels avantages ?

Le crowdfunding immobilier permet d'investir sur la problématique immobilière sans avoir à investir dans des actifs réels. C'est une classe d'actif complémentaire à d'autres types d'investissement, pour les épargnants et investisseurs professionnels.

• le financement porte sur des opérateurs professionnels, le niveau de valorisation du marché immobilier et un élément annexe
• l'investissement en prêts obligataires présente un profil de risque attractif et équilibré
• les remboursements et les intérêts sont versés périodiquement en fonction de l'échéancier
• le rendement brut proposé (9%) est supérieur au rendement locatif immobilier, sans frais de gestion, ni coût d'entretien
• le crowdfunding immobilier est une nouvelle sorte de "pierre papier" accessible pour un investissement unitaire moins important que pour une acquisition immobilière. Le ticket d'entrée est généralement de 1000 euros.
• il est facile de diversifier sur différents projets proposés par différents opérateurs, situé dans différentes régions

Financement participatif : quelle imposition pour le crowdfunding immobilier ?

La fiscalité du crowdfunding immobilier dépend des réglementations propres à chaque pays où se situent la plateforme et les investisseurs.

Pour les résidents français particuliers qui investissent sur une plateforme française, la fiscalité est désormais au niveau de l'impôt sur le revenu celle de la flat-tax (prélèvement forfaitaire unique) à 30%.

Pour les non-résidents investisseurs - expats Français ou étrangers -, la fiscalité dépend du lieu de résidence fiscale.

À noter que le crowdfunding immobilier n'entre pas dans l'assiette de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) qui porte en France sur les patrimoines immobiliers non professionnels, au-delà d'une valeur nette de 1,3M€.

Il est en théorie possible d'investir via un PEA-PME ou un contrat d'assurance-vie pour optimiser sa fiscalité.