locataire et copropriete
1 juin 2022

Le locataire en copropriété

Immobilier

Dans le quotidien de la vie en copropriété, plusieurs figures interviennent : les propriétaires, les locataires, le conseil syndical, le syndic de copropriété et le gardien si l’immeuble en a un. Aujourd’hui, nous allons nous intéresser aux locataires, qui ont un lien assez particulier avec le syndic. 

Petits rappels :

  • Le locataire est la personne qui loue un bien au propriétaire bailleur, contre versement d’un loyer. Ses obligations et droits découlent des dispositions légales et du contrat signé (selon le type de bail : habitation, professionnel, commercial).
  • Le bailleur est le copropriétaire mettant en location son bien. Il signe dans ce cadre un contrat de bail avec son locataire qui offre à ce dernier la jouissance du bien en échange du versement d’un loyer.

Le lien entre le locataire et le syndic

Le locataire n’est aucunement lié au syndic de copropriété de son immeuble, malgré qu’il soit le premier concerné des problèmes dans la copropriété étant donné qu’il vit sur place. 

Effectivement, aucun lien contractuel ne les joint, les deux parties faisant souvent appel au propriétaire du bien, qui fait alors office d’intermédiaire. Le locataire passe un contrat avec son propriétaire (appelé le bail) et le propriétaire avec son syndic (appelé le mandat de syndic).

Dès lors, le syndic et le locataire ne sont pas supposés traiter l’un avec l’autre, le syndic n’étant supposé avoir de relation qu’avec ses copropriétaires. Lorsque le locataire aura une demande à effectuer concernant les parties communes, il devra la formuler à son bailleur qui la transmettra au syndic et vice versa de la part de ce dernier.

*Dans certains cas, le syndic peut souhaiter entrer en relation avec le locataire malgré l’absence de contrat entre eux. Si ce dernier est trop bruyant, ou en cas de troubles du voisinage ou encore occupation des parties communes par exemples, le syndic peut alors intervenir (même si le locataire est sous la responsabilité de son propriétaire, étant donné qu’il n’est pas signataire selon l’article 1999 du Code Civil).

Malgré l’absence de contrat entre le syndic et le locataire ainsi que la place d'intermédiaire qu’occupe le bailleur, le locataire a tout de même des obligations au titre de la copropriété : le règlement de copropriété lui est opposable. Effectivement, il doit respecter les dispositions du règlement ainsi que les résolutions de l’assemblée générale.

Selon l‘article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 il est imposé au propriétaire bailleur de « communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges ». Cette communication se fait par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat (depuis la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

Les charges de copropriété et le locataire

En copropriété, les copropriétaires ayant acquis un bien doivent payer des charges. Ces charges sont partagées entre les copropriétaires de l’immeuble en fonction de leur quote-part de parties communes, appelé tantième. Mais comment sont partagées les charges entre le propriétaire et son locataire ?

Le propriétaire du logement doit toujours payer les charges et travaux de copropriété. Néanmoins, il peut demander le remboursement de certaines à son locataire, appelées “charges locatives” ou bien “charges récupérables".

Les charges “récupérables” (ou “locatives”) sur le locataire : 

  • utilisation des services de la copropriété (ascenseur, monte-charge, eau froid/chaude, chauffage collectif),
  • menues réparations des équipements collectifs,
  • installations individuelles,
  • parties communes intérieures,
  • taxe sur les ordures ménagères, taxe de balayage, redevance assainissement etc,
  • entretien courant de l’immeuble et des espaces extérieurs.

*Évidemment, la liste peut varier dans un cas spécial, comme celui d’un logement social.* 

Cette liste exhaustive est issue du décret n°87-713 du 26 août 1987.

Le propriétaire doit alors assumer toutes les charges non récupérables de la copropriété. Voici les dépenses à charge :

  • remplacement d’un équipement collectif (chaudière etc),
  • ravalement de l’immeuble,
  • mise aux normes de l’ascenseur,
  • entretien de la toiture, des cheminées, le remplacement des gouttières et des portes etc.

La rémunération du gardien (si la copropriété en a un) :

  • prise en charge par le locataire de 75% de sa rémunération si nettoyage des parties communes et gestion des poubelles,
  • prise en charge de 40% si juste une des deux tâches est effectuée.

Pour conclure, le locataire n’est lié par aucun contrat au syndic mais doit tout de même respecter certaines règles comme les décisions d’assemblée générale et le règlement de copropriété, bien qu’il ne soit pas copropriétaire.

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