Votre projet immobilier avance, vous préparez votre dossier d’emprunteur. Parfait. Mais connaissez-vous le fonctionnement exact du prêt immobilier et du taux d’endettement ? De nouvelles règles sont applicables depuis le début de l'année 2022. Découvrez dans cet article ce qui change en la matière pour préparer au mieux votre demande de prêt immobilier.
Comment calculer son taux d’endettement immobilier ?
Vous pouvez effectuer des simulations gratuites en ligne pour déterminer votre taux d’endettement. Toutefois, sachez que le calcul est relativement simple. Le taux d’endettement est égal au montant de vos crédits en cours + vos charges fixes, la somme trouvée est ensuite à diviser par l’ensemble de vos revenus nets (salaire, etc.).
Une fois cela effectué, il ne vous reste plus qu’à multiplier par cent ce résultat pour obtenir sous forme de pourcentage votre taux maximum d’endettement. Ainsi, vous déterminez le montant maximal de vos revenus nets mensuels que vous pouvez consacrer à un crédit immobilier, tout en conservant un reste à vivre correct pendant toute la durée de ce prêt.
Les règles applicables au prêt immobilier et au taux d’endettement
Le Haut conseil de stabilité financière, sur décision prise fin septembre 2021 et applicable depuis janvier 2022, a souhaité modifier les conditions d’accès au crédit immobilier. L’objectif étant d’éviter un surendettement des ménages dans une période économique déjà difficile.
De ce fait, la durée d’un prêt immobilier souscrit par un particulier ne peut plus dépasser à présent 25 ans. En parallèle, le taux maximum d’endettement doit être inférieur à 35 % des revenus des potentiels acquéreurs, assurance comprise, ce taux était de 33 % auparavant.
Les exceptions à ces règles
Aussi bien pour les particuliers que pour les établissements de prêts, des exceptions existent. Un ménage qui achète un logement neuf sur plan, ou dans l’ancien sous réserve de travaux importants à effectuer (d’un montant supérieur à 25 % du coût d'acquisition), bénéficie de conditions particulières.
En effet, dans ces deux cas là, deux années supplémentaires seront accordées au demandeur pour la durée de son emprunt immobilier, soit 27 ans au lieu de 25 ans. Les établissements bancaires, quant à eux, peuvent, pour 20 % des prêts accordés, déroger à la règle en matière de conditions de durée et de taux d’endettement.
Cependant, 80% de ces exceptions doivent être des ménages qui achètent leur résidence principale, et parmi ces ménages, 30 % d’entre eux doivent être des primo-accédants. Ces dispositions sont prises afin de ne pas léser les foyers aux revenus modestes ou ceux disposant d’un dossier solide, mais qui ont un apport faible.
Les sanctions en cas de non-application
Les établissements bancaires qui ne respectent pas ces règles s’exposent à des sanctions. C’est l’ACPR (l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution) qui supervise les banques et les assurances en France. Si cette dernière constate un non-respect des règles, elle peut à présent sanctionner les banques, soit par un blâme, soit par une sanction financière selon les cas.
Avant la fin de l’année 2021, seules de simples recommandations étaient faites.
Vous connaissez à présent le fonctionnement du prêt immobilier et du taux d’endettement pour préparer au mieux votre dossier d’emprunteur immobilier.
