Crédit relais : définition, fonctionnement et comparatif

Mis à jour le 28 septembre 2026

Tout savoir sur le prêt relais

Le prêt relais est un crédit immobilier à court terme destiné aux propriétaires qui souhaitent acheter un nouveau logement avant d'avoir vendu leur bien actuel.

Son fonctionnement diffère d'un crédit immobilier classique : la banque avance une partie de la valeur du logement mis en vente, puis le capital du prêt relais est généralement remboursé en une seule fois lorsque la vente est réalisée.

Il existe plusieurs formes de prêts relais. Leur montant, leur coût et leurs conditions dépendent notamment de la valeur du bien à vendre, du capital restant dû sur un éventuel crédit immobilier et de la situation financière de l'emprunteur.

Crédit relais : définition et fonctionnement

Le crédit relais permet à un propriétaire d'acheter un nouveau bien immobilier sans attendre la vente de son logement actuel.

Il s'agit d'un crédit de courte durée. Il est généralement accordé pour 12 mois et peut, selon les établissements et les conditions prévues au contrat, être renouvelé pour atteindre jusqu'à 24 mois.

Contrairement à un prêt immobilier amortissable classique, le capital du prêt relais n'est généralement pas remboursé chaque mois. Il est soldé lors de la vente du bien immobilier.

Pendant la durée du crédit, deux modes de remboursement des intérêts peuvent notamment être proposés :

• la franchise partielle : l'emprunteur paie les intérêts et généralement l'assurance chaque mois, tandis que le capital est remboursé lors de la vente ;
• la franchise totale : le paiement des intérêts est également reporté. Le capital et les intérêts sont alors remboursés à la vente ou à l'échéance prévue. Cette solution augmente généralement le coût total du crédit.

Le montant accordé ne correspond généralement pas à la totalité de la valeur du logement à vendre. Les banques avancent souvent environ 50 à 80 % de sa valeur estimée, avec une quotité fréquemment située autour de 70 %. Le capital restant dû sur un éventuel crédit immobilier est également pris en compte.

Par exemple, pour un logement estimé à 300 000 € avec 50 000 € de crédit immobilier restant à rembourser, la banque peut retenir une partie de la valeur nette du bien pour déterminer le montant du prêt relais.

Il existe principalement deux types de prêt relais :

• le prêt relais sec : il est utilisé lorsque l'avance obtenue grâce au bien à vendre et l'éventuel apport personnel suffisent à financer la nouvelle acquisition ;
• le prêt relais adossé, aussi appelé prêt relais couplé : le prêt relais est complété par un crédit immobilier amortissable lorsque le prix du nouveau logement est supérieur aux ressources disponibles après la vente de l'ancien bien.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais ?

L'obtention d'un prêt relais dépend de l'étude du dossier par l'établissement prêteur.

La banque examine notamment :

• les revenus et les charges de l'emprunteur ;
• les crédits déjà en cours ;
• la valeur du bien immobilier à vendre ;
• le capital restant dû sur ce bien ;
• le prix du nouveau logement ;
• l'épargne et l'apport disponibles ;
• l'état d'avancement de la vente de l'ancien logement ;
• la situation professionnelle et financière de l'emprunteur.

La banque peut demander une ou plusieurs estimations du logement afin de déterminer sa valeur de marché. Un mandat de vente, une promesse ou un compromis déjà signé peut également réduire le risque lié à l'opération et influencer le montant de l'avance accordée.

Concernant le taux d'effort, la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe en principe un plafond de 35 % des revenus pour les crédits immobiliers. Les établissements disposent toutefois d'une marge de flexibilité pour une partie de leur production.

Une règle particulière existe pour les prêts relais : les intérêts du prêt relais peuvent être exclus du calcul du taux d'effort lorsque la quotité de financement du relais est suffisamment prudente, c'est-à-dire lorsqu'elle est inférieure ou égale à 80 % de la valeur du bien mis en vente.

Les pièces justificatives demandées peuvent notamment comprendre :

• les justificatifs d'identité ;
• les derniers bulletins de salaire ou justificatifs de revenus ;
• les derniers avis d'imposition ;
• les relevés de comptes bancaires ;
• les justificatifs des crédits en cours ;
• le titre de propriété du logement à vendre ;
• les estimations du bien ;
• le mandat de vente ou le compromis s'il existe ;
• les documents concernant le nouveau bien immobilier.

La liste exacte dépend de l'établissement et de la situation de l'emprunteur.

Le prêt relais peut être proposé par différentes banques et établissements de crédit. Il est également possible de passer par un courtier en crédit immobilier, qui recherche des solutions de financement auprès de plusieurs établissements mais n'accorde pas lui-même le prêt.

Quel est le coût d'un prêt relais ?

Le coût d'un prêt relais ne dépend pas uniquement du taux d'intérêt nominal.

Pour comparer différentes offres, il est préférable de regarder le TAEG (taux annuel effectif global), qui intègre notamment les intérêts et certains frais obligatoires liés à l'obtention du crédit.

Le coût peut comprendre :

• les intérêts du prêt ;
• l'assurance emprunteur lorsqu'elle est exigée ;
• les frais de dossier ;
• les éventuels frais de garantie ;
• certains frais liés à l'évaluation du bien.

Comme pour tout crédit immobilier, le TAEG ne peut pas dépasser le taux d'usure applicable au moment de l'émission de l'offre de prêt. Le taux d'usure est actualisé périodiquement par la Banque de France.

Plus le logement est vendu rapidement, moins longtemps les intérêts du prêt relais sont dus. Il est donc important d'intégrer dans le calcul du financement l'hypothèse d'une vente plus longue que prévu.

Le paiement des intérêts peut généralement prendre deux formes :

La franchise partielle : les intérêts sont payés régulièrement pendant la durée du prêt. Le capital est remboursé lorsque le bien est vendu.
La franchise totale : les intérêts sont reportés et réglés avec le capital lors de la vente ou à l'échéance. Le coût final est généralement supérieur puisque les intérêts différés peuvent eux-mêmes générer des intérêts selon les modalités prévues au contrat.

Avantages et inconvénients du prêt relais

Le principal avantage du prêt relais est de permettre l'achat d'un nouveau logement sans devoir attendre la signature définitive de la vente du logement actuel.

Il peut notamment éviter :

• de devoir louer temporairement un logement entre les deux opérations ;
• de réaliser deux déménagements successifs ;
• de renoncer à une nouvelle acquisition parce que l'ancien logement n'est pas encore vendu.

Le prêt relais présente toutefois un risque : le logement peut mettre plus de temps que prévu à se vendre ou être vendu à un prix inférieur à l'estimation initiale.

Il est donc important d'évaluer de manière réaliste la valeur du bien et les délais de vente sur le marché immobilier local.

À l'échéance prévue au contrat, le capital du prêt relais reste dû même si le bien n'a pas été vendu. La banque peut éventuellement étudier une prolongation, une transformation ou un autre montage financier, mais elle n'est pas tenue d'accepter une nouvelle solution.

Simulation et comparatif de prêts relais

Une simulation permet de mieux comprendre le fonctionnement du crédit relais.

Prenons l'exemple d'un prêt relais de 150 000 € sur 12 mois, avec un taux nominal fictif de 4 %, uniquement utilisé pour illustrer le calcul.

Élément
Exemple
Montant du prêt relais
150 000 €
Durée prévue
12 mois
Taux nominal utilisé pour la simulation
4 %
Intérêts mensuels en franchise partielle
Environ 500 €
Intérêts sur 12 mois
Environ 6 000 €
Capital à rembourser lors de la vente
150 000 €

Cette simulation ne comprend ni l'assurance, ni les frais de dossier, ni les éventuels frais de garantie. Le taux de 4 % est uniquement un exemple de calcul et ne correspond pas nécessairement aux taux proposés par les banques.

Si le bien est vendu après six mois au lieu de douze, le prêt relais peut généralement être soldé à ce moment-là, ce qui réduit fortement le montant des intérêts payés.

Des établissements comme la Caisse d'Épargne, le Crédit Mutuel ou La Banque Postale proposent actuellement des solutions de prêt relais, mais les quotités financées, les taux, les frais et les modalités de remboursement peuvent varier d'une banque à l'autre.

Quelles sont les alternatives au prêt relais ?

Plusieurs solutions peuvent permettre d'éviter ou de limiter le recours à un prêt relais :

• vendre avant d'acheter : cette solution évite le risque lié à une vente tardive, mais peut nécessiter une location temporaire ou une solution d'hébergement entre les deux opérations ;
• négocier une vente longue : l'acquéreur du logement actuel accepte une date de signature définitive plus éloignée afin de laisser davantage de temps au vendeur pour acheter son nouveau logement ;
• le prêt achat-revente : certains établissements proposent de regrouper temporairement le financement de l'ancien et du nouveau bien afin de lisser la charge de remboursement. Les conditions et la durée dépendent de l'établissement prêteur ;
• les services d'achat immobilier ou iBuyers : certaines entreprises peuvent acheter directement un logement afin d'accélérer la vente. Le prix proposé et les éventuels frais doivent être comparés avec ceux d'une vente immobilière classique.

Le choix entre ces différentes solutions dépend notamment de la situation financière de l'emprunteur, du montant du crédit restant à rembourser, de la valeur du logement à vendre et de la situation du marché immobilier local.