Tout savoir sur le prêt relais
Le prêt relais est proposé par les banques pour les propriétaires souhaitant financer un nouveau logement en vendant leur bien actuel.
Il existe différents types de prêts relais, avec différents fonctionnements. Dans cet article, nous nous intéressons au crédit relais, notamment les démarches et conditions pour en bénéficier, son coût et un comparatif de quelques offres existantes.
Crédit relais : définition et fonctionnement
Le crédit relais permet à un propriétaire voulant déménager d'acheter un nouveau bien en attendant la vente du bien actuel. Le prêt relais dure jusqu'à la vente du bien quitté, dans la limite de 2 ans maximum.
Le capital du nouveau bien est donc soldé par la vente du bien quitté. L'acquéreur ne doit rembourser que les intérêts de l'emprunt. On appelle cela le différé d'amortissement.
Le crédit relais est idéal pour les particuliers ne pouvant pas financer un deuxième crédit immobilier (en plus du crédit personnel en cours sur le bien actuel). Il permet d'acheter un nouveau bien avant d'avoir les fonds disponibles pour le financer.
Il existe deux types de prêt relais :
- le prêt relais sec : le prêt est le seul moyen de financement utilisé pour l'achat du nouveau bien. Le coût total de la transaction n'est pas supérieur au prix de revente de l'ancien bien.
- le prêt relais adossé (aussi prêt relais couplé ou prêt relais jumelé) : permet de payer une mensualité proportionnelle à la capacité d'endettement de l'emprunteur (il est possible de calculer sa capacité d’endettement). Le durée de remboursement du prêt immobilier peut s'étaler sur plusieurs années, mais celle du prêt relais reste de 24 mois au maximum.
Le saviez-vous ?
Le délai d'obtention du prêt relais est entre 15 et 45 jours ouvrés (à partir du dépôt du dossier). Ce délai est donc similaire à celui d'un prêt classique.
Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais ?
Obtenir un prêt relais implique d'avoir un apport conséquent et de bonnes garanties. En effet, le taux d'intérêt du crédit relais est souvent élevé. Jusqu'à la vente de l'ancien bien, vous devez payer les intérêts en plus des échéances habituelles.
Les organismes de crédit sont souvent plus flexibles pour un prêt relais. Le taux d'endettement à ne pas dépasser peut aller jusqu'à 38%, contre 33% pour un prêt classique.
Concernant les pièces justificatives à fournir pour obtenir un crédit relais, ce sont les mêmes que pour un crédit classique, à savoir :
- les 3 derniers bulletins de salaire,
- le dernier avis d'imposition,
- un contrat de travail,
- un relevé d'identité bancaire (RIB),
- éventuellement d'autres documents comme le livret de famille ou si vous versez une pension alimentaire.
Il est possible de faire une demande de prêt relais immobilier auprès de différents organismes prêteurs :
- les banques
- les sociétés de crédit, proposant des conditions assez souples mais des taux d'intérêt et des frais élevés
- les courtiers immobiliers, qui vous accompagnent pour trouver la meilleure offre de prêt relais et vous aide à monter votre dossier de demande de prêt
Quel est le coût d'un prêt relais ?
Le coût d'un prêt relais est déterminé par le taux d'intérêt. Généralement, ce taux de prêt est élevé car le prêt relais est risqué pour une banque (risque d'échec de la vente du bien actuel, mauvaise estimation de la valeur du bien, etc.).
De plus, ce prêt reste peu rentable pour l'établissement financier car il est court (2 ans maximum). Il est donc recommandé de revendre son bien le plus rapidement possible pour ne pas payer trop d'intérêts.
Le paiement des intérêts du prêt relais sec peut se faire de deux façons :
La franchise partielle : vous remboursez les intérêts chaque mois, pendant toute la durée du prêt.
La franchise totale : les intérêts sont payés au moment de la vente de l'ancien bien immobilier. Dès que le capital emprunté est remboursé, vous payez les intérêts. Cette option reste plus onéreuse que la franchise partielle.
Avantages et inconvénients du prêt relais
Tout d'abord, l’avantage du prêt relais est son fonctionnement simple. Le prêt relais sec n'est lié à aucun autre prêt bancaire pour couvrir le nouvel achat immobilier. Les mensualités restent peu élevées car l'emprunteur ne rembourse qu'un seul crédit.
La durée du prêt relais peut être courte pour certains, mais laisse jusqu'à deux ans pour vendre l'ancien logement. Il reste tout de même important d'anticiper.
Le principal inconvénient du prêt relais vient des fluctuations du marché de l'immobilier. La vente d'un bien immobilier peut donc être incertaine à court terme. Ce type de prêt est moins recommandé dans les zones où l'offre de biens immobiliers est supérieure à la demande.
La banque est libre de demander le remboursement du prêt relais à la date prévue, peu importe si le bien est vendu.
Simulation et comparatif de prêts relais
Pour comprendre plus facilement les offres, nous avons réalisé des simulations de prêts relais chez plusieurs organismes financiers. Il est intéressant de réaliser un comparatif de prêts relais, pour trouver l'offre la plus adaptée à votre projet immobilier.
Le crédit relais est proposé par différents organismes, par exemple la Caisse d'Épargne, le Crédit Mutuel, le LCL et la BNP Paribas.
Contexte : Nous souhaitons souscrire un prêt relais d'une valeur de 150 000 euros remboursable sur 10 ans.*
| Offre de l'organisme prêteur | Montant mensualités | Taux du prêt | Montant du crédit |
|---|---|---|---|
| Organisme A | 1447,72 € | 2,99% | 173 726,40 € |
| Organisme B | 1326,10 € | 159 132 € | |
| Organisme C | 1422,32 € | 170 678,40 € | |
| Organisme D | 1387 € | 166 440 € |
*Tarifs constatés au mois d’Octobre 2021. Informations tarifaires données à titre indicatif. Elles peuvent changer selon les offres promotionnelles proposées dans l'année, le profil de l'emprunteur et en fonction des conditions de prêt.
Quelles sont les alternatives au prêt relais ?
Il existe plusieurs alternatives au prêt relais, notamment :
- les ibuyers : ce sont des entreprises qui achètent le bien immobilier actuel pour le revendre. L'habitation est achetée à un prix de vente inférieur à sa valeur estimée. Le ibuyer se rémunère avec la différence entre les deux valeurs.
- le prêt achat-revente : qui consiste lui aussi à financer l'achat d'une nouvelle habitation en attendant la vente de son logement. Sa durée est aussi limitée à 2 ans maximum.
Le chiffre : 2,99%
Le taux d'intérêt du prêt relais peut atteindre 2,99% par an sur le montant total du prêt relais accordé. Concrètement, un prêt relais de 100 000 euros remboursable sur 2 ans coûte environ 6 000 euros d'intérêts avec un taux à 2,99%.
