Comment souscrire une assurance prêt immobilier ?

Qu'est-ce que l'assurance de prêt immobilier ?

Pour financer l'achat d'une maison ou d'un appartement, il est nécessaire de souscrire un crédit immobilier. Cet investissement s'accompagne souvent de la souscription d'un contrat d'assurance, appelée assurance emprunteur ou assurance de prêt immobilier.

L'assurance de prêt fonctionne comme un contrat de prévoyance. Autrement dit, elle couvre l'emprunteur pour le remboursement du capital restant dû en cas de difficultés financières. La prise en charge des mensualités peut être partielle ou totale. La protection concerne l'emprunteur, sa famille (les héritiers désignés) et l'organisme de prêt.

Les événements couverts sont le plus souvent :

• le décès, 
• la perte totale et irréversible d'autonomie, 
• l’invalidité permanente, 
• l’incapacité temporaire de travail (ITT) 
• et la perte d'emploi.

Très souvent, l'assurance emprunteur est proposée en même temps que le prêt immobilier, par la banque ou l'établissement de crédit. Mais le souscripteur peut s'adresser à un autre assureur. Ce contrat d'assurance fait l'objet d'un questionnaire de santé afin d'obtenir une proposition de garanties et un contrat.

Quelles sont les garanties prévues par un contrat d'assurance emprunteur ?

Le contrat d'assurance emprunteur permet la prise en charge du prêt en cas de difficultés liées à plusieurs événements. Bien entendu, tout dépend des garanties souscrites par l'emprunteur. Voici les garanties de base que l'on retrouve dans ce type d'assurance.

La garantie décès

Cette garantie est toujours incluse dans les contrats d'assurance emprunteur de base. Elle sert à couvrir le décès de l'emprunteur durant toute la période de validité du contrat d'assurance de prêt. La mort peut être naturelle, due à un accident ou à la suite d'une maladie grave. L'assurance rembourse le capital restant dû au jour du décès de l'emprunteur.

Les assurances décès sont le minimum exigées par les banques pour souscrire un prêt immobilier pour sa maison ou son appartement. Pourquoi ? L'offre de prêt immobilier se fait sur le long terme, avec une durée de remboursement de 25 à 30 ans selon les contrats. La banque doit donc s'assurer que le capital restant dû, le montant des mensualités et les taux d'intérêts seront remboursés quoi qu'il arrive.

 À la première échéance du contrat

Toute offre d'assurance habitation est prévue pour être reconduite automatiquement à chaque échéance. Cette échéance est annuelle. Pour résilier à cette occasion, il convient d'envoyer une lettre de résiliation à votre assureur deux mois avant cette date. 

La loi Chatel oblige l'assureur à informer l'assuré de son droit de résilier. Il est tenu de communiquer cette information au moins 2 semaines avant le délai de 2 mois à respecter pour résilier, soit 2 mois et 15 jours avant l'échéance du contrat.

La Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)

La Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) fonctionne sous 3 conditions :

L'assuré ne doit plus pouvoir exercer une activité rémunérée afin d'obtenir des gains ou profits, de façon totale ou définitive.
Il doit nécessiter l'aide totale et constante d'une tierce personne au quotidien, notamment pour les actes de la vie courante (se laver, s’habiller, se nourrir, se déplacer).
La PTIA doit aussi intervenir avant l'âge limite précisé par le contrat, à savoir entre 60-65 ans ou l'âge de départ en retraite.

L'invalidité

Il s'agit d'une inaptitude au travail de façon totale ou partielle, mais permanente. On parle d’Invalidité Permanente Totale (IPT) si le médecin expert détermine un taux d'incapacité supérieur à 66%. En revanche, l'emprunteur sera pris en charge pour une Invalidité Permanente Partielle (IPP) si ce taux est compris entre 33 et 66%.

Très souvent, le taux d'invalidité est analysé par la compagnie d'assurance. Cette dernière se base sur un barème établi par une convention de médecin. La loi lui impose d'inscrire les différents taux dans les conditions générales du contrat.

Il faut savoir qu'en assurance emprunteur, l'invalidité n'a pas la même définition que celle de la Sécurité sociale. Pour cette dernière, l'invalidité est une situation dans laquelle une personne ayant subi une maladie ou un accident à caractère non professionnel :

• perd deux tiers de sa capacité de travail ou de gain ;
• perd au moins deux tiers de sa rémunération normale par rapport aux travailleurs de la même catégorie et de la même région

Les assurances de prêt immobilier distinguent l'invalidité permanente totale (IPT) et l'invalidité permanente partielle (IPP). Là encore, vérifiez bien les exclusions, les limites et les risques effectivement couverts par cette garantie dans vos contrats.

L’Incapacité Totale de Travail (ITT)

Ici, l'incapacité est temporaire. Elle concerne les emprunteurs en arrêt de travail, à cause d'une maladie ou d'un accident. Le médecin expert ou une délégation de l'assurance doivent déclarer l'emprunteur comme inapte à exercer temporairement toute activité professionnelle.  

Voici les points clés à retenir sur la garantie ITT :

• Elle est exigée pour une résidence principale ou secondaire, mais elle reste facultative en cas d'investissement locatif. 
• Elle permet la prise en charge des mensualités du crédit, partiellement ou intégralement. 
• Sa durée de mise en place doit respecter un délai de 1095 jours maximum. La prise en charge n'est plus valable si l'emprunteur reprend son activité professionnelle. 
• Selon le contrat souscrit, le remboursement peut prendre la forme d'une forfait ou d'une indemnité

La perte d’emploi

Cette garantie peut être utilisée en cas de perte d'emploi salarié suite au licenciement par l'employeur. Elle est utile pour protéger le revenu des emprunteurs. Pour en bénéficier, il faut que l'activité en question ouvre droit à des prestations de Pôle Emploi ou à une indemnisation équivalente.

L'indemnisation du groupe d'assurance se base sur la quotité de travail réalisée par l'emprunteur. La quotité de référence est inscrite sur son contrat. Elle exprime la durée maximale de travail définie par l'entreprise pour la catégorie de salariés dont dépend l'emprunteur.

Est-il obligatoire de prendre une assurance pour un prêt immobilier ?

Si pour un crédit à la consommation, l'assurance emprunteur n'est pas obligatoire, la règle est différente pour le prêt immobilier. Dans la plupart des cas, les banques exigent une assurance de prêt immobilier. Notez toutefois qu'aucune loi n'impose à un emprunteur d'être assuré. Mais cette assurance est devenue une condition d'octroi du prêt. 

Financer un projet immobilier est beaucoup plus engageant à propos des sommes prêtées mais aussi sur la durée de remboursement (environ 30 ans). En cas d'événements imprévus (décès, invalidité, incapacité à travailler ou perte de son emploi par exemple), l'emprunteur pourra faire appel à son assurance pour la prise en charge du remboursement en cours.

Quel est le prix d'une assurance prêt immobilier ?

Le tarif d'une assurance de prêt immobilier prend en compte plusieurs éléments concernant l'assuré et le prêt en lui-même. Voici les différents facteurs qui font varier le coût d'une assurance emprunteur :

• Critères liés à l'emprunteur : son âge, son état de santé, sa profession et les risques à couvrir.
• Critères liés au prêt : montant, durée de remboursement et niveau de garanties demandé.

À noter que le coût des garanties obligatoires est intégré dans le Taux Annuel Effectif Global (TAEG).

Il est possible de faire des économies sur ce coût en comparant les offres d'assurance disponibles sur le marché. Il est très facile d'obtenir un devis en ligne et d'analyser les garanties proposées par chaque banque / assureur.

Comment résilier une assurance emprunteur ?

La résiliation de l'assurance emprunteur est possible grâce à trois lois :

• La loi Lemoine promulguée le 28 février 2022 : elle permet un droit de résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur immobilier. Depuis le 1er juin 2022, il est possible de changer d’assureur sans frais pour les nouveaux contrats. Enfin, cette loi supprime le questionnaire médical pour les prêts immobiliers dont le montant emprunté est inférieur à 200 000 euros et arrivant à échéance avant les 60 ans de l'emprunteur.
• L'amendement Bourquin : les dispositions de cette loi offrent la possibilité à un emprunteur de résilier son contrat d'assurance de prêt à la date d'échéance du contrat. Cette possibilité est valable pour toute la durée du contrat, sans limite d'utilisation.
• La loi Hamon : elle vous permet de résilier cette assurance dans les 12 mois à compter de la signature de votre contrat.

Pour résilier son assurance de prêt, la démarche doit se faire par lettre de résiliation recommandée avec accusé de réception. Elle doit être adressée à la compagnie d'assurance, en respectant un délai de préavis dont la durée dépend de l'ancienneté du contrat : 

• au plus tard 15 jours avant sa date d'anniversaire lors de la première année du contrat 
• maximum deux mois si votre contrat date d'un an ou plus

Notez aussi que les démarches ne sont pas les mêmes selon si vous avez souscrit une assurance de groupe ou individuelle. La résiliation d'une assurance de prêt immobilier est totalement gratuite. Aussi, l'établissement bancaire ne peut pas refuser cette demande de résiliation, sauf si le nouveau contrat souscrit ne respecte pas le principe d’équivalence des garanties. 

Quelle est la meilleure assurance pour un prêt immobilier ?

Pour trouver la meilleure assurance prêt immobilier, tout dépend de votre profil d'emprunteur et du risque à couvrir. Il est important d'utiliser un comparateur d'offres pour trouver la meilleure option. En effet, l'assurance emprunteur va augmenter le coût total du crédit à rembourser, il faut donc chercher à faire des économies !

Pour bénéficier d'un bon tarif, plusieurs critères doivent être comparés :

• le taux de l'assurance de prêt (appelé TAEA pour Taux Annuel Effectif d'Assurance) qui impacte directement son coût
• les garanties de base
• les exclusions de garanties
• le taux de l'assurance
• la durée de la couverture, etc.

Grâce à cette démarche, vous êtes sûr de faire des économies tout en vous protégeant des aléas de la vie.

Dans quels cas puis-je échapper à l'assurance emprunteur?

Il est difficile de souscrire une offre d'emprunt immobilier sans assurance emprunteur. Pour autant, la banque n'exige pas cette garantie si l'emprunteur propose lui-même ses garanties. Concrètement, les emprunteurs peuvent nantir un ou hypothéquer un bien immobilier.

Si l'emprunteur est défaillant (problème de santé ou autre) pour le remboursement, la banque aura le droit de vendre le bien garanti pour se faire rembourser. Il est important de préciser que garantir son prêt immobilier de cette façon présente un risque.

Qu'est-ce que la convention AERAS et qui peut en bénéficier ?

La convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) a pour but d'améliorer l'accès à l'assurance et à l'emprunt bancaire pour les personnes ayant un risque aggravé de santé. De par leur état de santé, ces personnes n'ont pas la possibilité d'obtenir un contrat d'assurance aux conditions classiques du contrat. 

Elles font souvent l'objet d'une majoration de tarif et/ou de plusieurs exclusions de garanties. L'explication est que ces emprunteurs présentent plus de risques à cause de leur état de santé.