Comment emprunter sans apport ?

Est-il possible d'obtenir un crédit sans apport personnel ?

Il n'est pas impossible d'emprunter de l'argent lorsqu'on est un acquéreur sans apport personnel. S'il est possible d'emprunter avec pas ou peu d'apport, il est important de constituer un bon dossier pour mettre toutes les chances de son côté pour convaincre la banque. 

Que ce soit pour un prêt immobilier ou un prêt personnel, tout l'enjeu est de convaincre la banque ou l'organisme prêteur. En règle générale, le montant de l'apport personnel représente 10% du montant du projet. Ce pourcentage peut être plus ou moins élevé selon le prêteur. Bien entendu, plus l'emprunteur est capable de fournir un apport personnel élevé, plus il a de chances de décrocher le prêt qu'il souhaite.

Mais pourquoi les banques veulent-elles un apport ? Ce montant permet de sécuriser le financement en jeu. Grâce à l'apport fourni, le capital emprunté est plus faible, ce qui engendre une durée de remboursement plus courte avec des mensualités moins élevées. Finalement, le risque d'être en situation d'impayé est moins élevé.

Pour rappel, le taux d'endettement des emprunteurs ne peut pas dépasser 35% de leurs revenus pour une durée de 25 ans maximum.

À quoi sert l'apport personnel ?

L'apport permet de respecter facilement la loi du taux d'endettement. Cette règle a été imposée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) pour éviter les situations de surendettement. Que ce soit pour l'acquisition d'un logement ou tout autre projet, l'apport est une sécurité. Dans le cadre de l'achat d'un logement, financer une partie de son prêt avec un apport permet de limiter les dégâts lors d'une revente avec décote.

En effet, l'endettement immobilier n'est pas couvert par la totalité du crédit. Il est donc plus facile et moins onéreux de rembourser le prêt immobilier de façon anticipée. L'apport rassure forcément la banque et montre que l'emprunteur est sérieux. Cela prouve qu'il sait épargner et qu'il est un bon gestionnaire de son budget personnel.

Autant d'indicateurs qui montrent que vous saurez faire face à vos mensualités pour le remboursement. Les établissements bancaires vont toujours privilégier la sécurité. Mais si vous n'avez pas d'apport, plusieurs banques peuvent tout de même vous accorder un prêt. Pour un achat immobilier, notez que vous devrez payer les frais de notaire avec votre argent personnel. Pour convaincre les établissements de financer votre projet, vous devrez monter un dossier solide.

Pour les rassurer, il est important de contracter une assurance avec une garantie contre le risque locatif si vous souhaitez mettre ce logement en location. Vous pouvez également vous faire accompagner par un courtier en prêt personnel ou en crédit immobilier. Ce professionnel est un expert de l'emprunt bancaire et pourra vous orienter au mieux selon votre profil. Il est capable de s'adapter à tout montant et à tout projet.

Qui peut emprunter sans apport ?

Les banques sont plus frileuses à prêter sans apport pour les prêts immobiliers. En effet, le montant emprunté est important (au moins 75 000 euros) et la durée de remboursement est longue (jusqu'à 30 ans). 

Mais plusieurs emprunteurs peuvent encore emprunter sans apport. Le premier profil est l'emprunteur en CDI, dont le compte bancaire est bien tenu, c'est-à-dire :

• pas de découverts bancaires 
• pas de dépenses inconsidérées
• aucun incident de paiement

Dans ces conditions, ce profil type représente un potentiel commercial pour une banque et un autre établissement de prêts. Elle va donc regarder votre dossier avec bienveillance, même si vous ne disposez pas du montant requis. Souvent l'emprunteur ne peut pas fournir d'apport à cause d'un événement personnel tel qu'un divorce ou une maladie. Ce profil n'est pas jugé comme risqué pour la banque.

Les établissements bancaires réalisent une étude approfondie du profil d'emprunteur et de son projet, que ce soit l'investissement dans un logement ou tout autre achat de la vie quotidienne. Le but est d'avoir l'assurance que ce financement est réalisable, avec zéro risque. L'emprunteur doit se vendre auprès du banquier, en montrant qu'il a la détermination pour faire aboutir son projet et que l'absence d'apport n'est qu'un détail.

Pour autant, un profil en CDD ou en situation précaire aura plus de difficultés à obtenir un prêt personnel ou un prêt immobilier. 

Pour montrer aux établissements prêteurs votre sérieux, il convient  aussi d'avoir un plan de financement solide. Vos comptes bancaires doivent être propres (sans découverts et sans crédits en cours de remboursement). Pour un investissement immobilier, démarrez vos recherches de logement en avance. De plus, munissez-vous des documents nécessaires, tels que :

• l'avis d'imposition
• les bulletins de salaire
• les relevés de compte, etc.

Vous pouvez également faire une simulation en ligne et proposer plusieurs solutions d'emprunt bancaire à la banque. Pour cela, faites varier les prix du logement, les mensualités de l'emprunt, la durée de remboursement, la capacité d'endettement, etc.

Est-ce possible d'acheter sans apport ?

L'achat d'un logement sans apport est possible, du moment que le dossier de financement et le profil de l'emprunteur sont bons. Il convient de rassurer la banque pour qu'elle vous accorde un crédit immobilier. Pour cela, vous devrez montrer votre engagement dans l'investissement (locatif ou non) et prouver que vous avez les capacités de remboursement requises.

De plus, la stabilité professionnelle et financière sont clairement des atouts pour obtenir une réponse positive de la part des établissements bancaires.

Il est recommandé de demander les conseils d'un courtier immobilier. Ainsi, vous bénéficiez de son expérience, de ses contacts et de sa connaissance du marché immobilier et du marché des crédits. C'est une chance supplémentaire d'obtenir une réponse positive de la banque.

Nous vous conseillons aussi de bien définir votre projet d'achat immobilier. Il s'agit de préparer un dossier complet avec les documents et de montrer votre vision de cet investissement. Par exemple, l'achat d'un logement en vue d'une location, pour obtenir un revenu locatif, est un projet sérieux qui séduit les établissements bancaires.

Toutefois, notez que l'emprunt sans apport vous expose à plusieurs risques :

• vous ne bénéficierez pas des taux de crédit les plus bas ;
• vous pouvez voir la durée de remboursement allongée ; 
• vous aurez peu de marge de manœuvre pour négocier de meilleures conditions, comme les frais de dossier.

Quel salaire pour emprunter 250 000 euros sans apport ?

Le salaire nécessaire pour emprunter 250 000 euros sans apport dépend de la durée du remboursement. Plus précisément, pour un crédit de 250 000 euros dont le remboursement est sur 10 ans, le profil demandé est un salaire de 6 000 euros nets par mois.

Si ce même crédit immobilier s'étale sur 15 ans, le salaire demandé est de 4 000 euros nets, puis 3 000 euros sur 20 ans pour finir à 2 400 euros sur 25 ans.

Vous l'aurez compris, plus la durée de remboursement est étendue, plus les conditions d'accès sont flexibles. En revanche, sachez que le coût du crédit est proportionnel à sa durée. 

Pourquoi acheter sans apport ? 

L'achat sans apport concerne essentiellement le profil jeune emprunteur. Jeunes actifs et début de carrière professionnelle riment souvent avec peu d'épargne. Nombreux sont les jeunes souhaitant s'orienter vers un projet immobilier, en voyant le coût de leur loyer.

Très souvent, le primo-acquéreur souhaite faire un emprunt tout en conservant la somme de son épargne, notamment en vue d'un projet personnel ou professionnel, ou tout simplement en cas de coup dur. Compte tenu des taux d'intérêt immobiliers particulièrement bas en ce moment, les jeunes sont de plus en plus nombreux à s'intéresser à ce type d'achat.

Il convient donc de bien expliquer son plan au banquier. Souvent, les placements sont supérieurs au taux du crédit immobilier. Il y a donc tout intérêt à conserver la somme économisée en début de carrière. Si la banque reste malgré tout frileuse, vous pouvez lui proposer de fournir un apport personnel minimum, qui couvrirait uniquement les frais liés au crédit. Cette démarche démontre votre engagement pour votre projet.

Est-ce que l'éco-prêt à taux zéro (PTZ) est considéré comme un apport personnel ?

Le prêt à taux zéro (PTZ) est utile pour financer un premier logement (résidence principale), à condition qu'il soit neuf. Dans le cadre d'un projet immobilier, vous pouvez emprunter jusqu'à 138 000 euros gratuitement. 

Ce prêt avantageux est attribué sous conditions de ressources. Aussi, la somme accordée dépend de la composition du foyer du demandeur, ses revenus, le prix du bien immobilier et sa zone géographique.

Les PTZ sont considérés comme des aides au financement, puisqu'ils aident les emprunteurs dans leur montage financier et servent d'apport personnel. Ils sont très utiles pour faire des économies, puisqu'il n'y pas de taux d'intérêt à financer.

Selon les ressources de l'emprunteur, le PTZ est remboursé entièrement ou en partie après le remboursement du crédit immobilier qui l'accompagne. Pourquoi ? Afin de respecter la loi des 33% de capacité d'endettement. Le remboursement du PTZ n'entre pas en compte dans le calcul des mensualités. En résumé, le PTZ présente de nombreux atouts pour un primo-acquéreur ou pour un emprunteur plus expérimenté.

Notez toutefois que pour le PTZ, comme pour un emprunt immobilier, les établissements bancaires peuvent demander la souscription d’une assurance emprunteur ou d’une assurance décès. Cette assurance vous couvre en cas de défaillance physique ou financière