Vous envisagez un rachat de crédit immobilier pour alléger vos mensualités ou regrouper vos prêts en une seule ligne ? Excellente idée… à condition d’anticiper les frais que cette opération implique. Frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé, garanties, assurance emprunteur… le montant total peut varier du simple au triple selon votre situation. Avant de vous lancer, mieux vaut connaître ces frais dans le détail pour éviter les mauvaises surprises. Alors, à quoi devez-vous vous attendre concrètement ? Et surtout, comment limiter la facture ? On fait le point.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)
Lors d’un rachat de crédit, vous devez prendre en compte plusieurs frais, notamment :
- Les indemnités de remboursement anticipé
- Le montant du capital restant dû
- Le taux d’intérêt de vos prêts en cours
- Les différentes garanties associées à votre contrat
- Les frais de dossier appliqués par la banque ou l’organisme de prêt
Un organisme de prêt peut accepter de racheter vos crédits en cours. En contrepartie, il exige de vous un versement des Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA). La banque peut aussi parler de pénalités. Pour autant, deux situations vous permettent de négocier les IRA :
- Le remboursement anticipé se fait avec des fonds de l’emprunteur, notamment suite à une donation, un héritage ou une augmentation de revenus par exemple
- Le bien immobilier est revendu
La bonne nouvelle est que la loi a mis en place un plafond de ces frais liés au remboursement. Pour un prêt immo, les pénalités doivent représenter au maximum 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé. Elles ne peuvent pas non plus être supérieures à un semestre d’intérêt.
Précisons que pour les crédits à la consommation souscrits avant le 1er mai 2011, aucune pénalité ne pourra être demandée. Si vous n’êtes pas concerné, des indemnités peuvent être réclamées si vous avez plus de 10 000 euros remboursés par anticipation sur une période de 12 mois glissants. Les pénalités représentent alors entre 0,5 % et 1% du capital remboursement par anticipation.
Bon à savoir : Une banque ne peut pas réclamer de pénalité pour un découvert autorisé ou un crédit renouvelable (crédit revolving).
Sachez aussi que vous pouvez faire appel à un courtier pour négocier l’ensemble des frais appliqués. Ce professionnel saura trouver des arguments pour faire baisser le coût de votre opération.
Les frais de dossiers appliqués par la banque
L’établissement peut appliquer des frais de dossiers pour la mise en place du rachat de crédit immobilier. Ce coût représente entre 1 à 2% du montant total du rachat. Selon la qualité du dossier de l’emprunteur, la banque peut réduire ces frais. Il faut présenter un dossier de financement solide. Notez que ces frais sont rarement négociables dans le cadre d’un regroupement de crédits.
Ajoutons aussi que la simple étude de votre dossier n’implique pas que vous devez débourser des frais. C’est également le cas si votre demande de rachat est refusée. En effet, la demande de devis de rachat de crédits immobiliers est totalement gratuite et ce, auprès de tous les établissements bancaires et organismes de prêt. De plus, ces frais peuvent être exigés uniquement après acceptation et signature du contrat de rachat de crédit. Il faut que l’emprunteur et la banque symbolisent leur accord en signant un contrat.
Les frais liés aux garanties
Comme pour la souscription d’un crédit conso et immobilier, le rachat de crédit doit être appuyé par des garanties. La garantie peut tout d’abord prendre la forme d’une hypothèque. Dans ce cas, l’emprunteur est propriétaire d’un bien immobilier, qui sert de garantie s’il n’arrive plus à rembourser son prêt. On parle ici de prêt hypothécaire.
De plus, la garantie peut être une Inscription de Privilège de Prêteurs de Deniers (IPPD). Cela permet à la banque qui a accordé le prêt de s’assurer qu’elle sera indemnisée en priorité, en cas de saisie et de vente du bien immobilier. La banque sera donc en mesure de saisir le bien immobilier de l’emprunteur et de procéder à sa mise en vente pour être remboursée du capital restant dû.
Enfin, il peut s’agir d’une caution. Le cautionnement consiste à ce qu’un établissement spécialisé se porte caution pour protéger votre emprunt. Il veille à ce que le prêteur soit bien remboursé. Le coût d’une caution peut représenter jusqu’à 1,8 % du capital à rembourser.
Le coût de l’assurance emprunteur
En plus de garantir ses prêts, l’emprunteur peut garantir sa personne. Grâce à cette assurance, le prêteur est protégé en cas d’invalidité, de décès, perte d’emploi ou tout autre problème qui pourrait empêcher le souscripteur de rembourser ses mensualités. Les banques exigent souvent cette assurance emprunteur pour valider un crédit, surtout pour un prêt immobilier. Toutefois, notez que ce contrat est facultatif : la loi n’impose pas la souscription d’une assurance emprunteur.
Sachez aussi que vous n’êtes pas contraint d’accepter l’assurance emprunteur proposée par votre banque. Grâce à la délégation d’assurance, vous pouvez souscrire l’assurance proposée par un tiers. Toutefois, la loi Lagarde vous impose de choisir une assurance comportant au moins les mêmes garanties que celle proposée par votre banque. On parle alors d’équivalence des garanties.
Conseils pour réduire les frais d’un rachat de prêt immobilier ?
Réduire les frais liés à un rachat de crédit immobilier est essentiel pour optimiser le coût total de votre emprunt. Voici quelques conseils pour y parvenir :
- Mettre en concurrence les établissements financiers : Comparez les offres de plusieurs banques pour obtenir les conditions les plus avantageuses. Faire appel à un courtier peut faciliter cette démarche grâce à son réseau et son expertise.
- Négocier les frais de dossier : Ces frais, liés à l'étude de votre dossier, peuvent être réduits, voire supprimés, selon les établissements. Présenter un dossier solide et bien préparé augmente vos chances de négociation.
- Optimiser l'assurance emprunteur : L'assurance représente une part significative du coût total du crédit. Grâce à la délégation d'assurance, vous pouvez choisir un contrat externe offrant des garanties équivalentes à un tarif plus compétitif.
- Négocier les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : Ces pénalités, appliquées lors du remboursement anticipé de votre prêt initial, peuvent être négociées lors de la souscription du prêt ou lors du rachat.
- Choisir judicieusement la garantie du nouveau prêt : Les frais de garantie, tels que l'hypothèque ou la caution, varient en fonction de l'option sélectionnée. Évaluez les différentes possibilités pour opter pour la plus économique.
En appliquant ces conseils, vous pourrez significativement diminuer les frais associés à votre rachat de crédit immobilier et réaliser des économies substantielles sur le coût total de votre emprunt.
Exemple chiffré du coût d’un rachat de crédit immobilier
Pour illustrer concrètement le coût d'un rachat de crédit immobilier, prenons l'exemple suivant :
Situation initiale :
Prêt immobilier en cours :
- Capital restant dû : 150 000 €
- Taux d'intérêt : 3,5 %
- Durée restante : 15 ans
- Mensualité actuelle : 1 072 €
Objectif du rachat de crédit : Bénéficier d'un taux d'intérêt plus avantageux pour réduire les mensualités.
Nouvelle offre de prêt après rachat :
- Montant emprunté : 150 000 € (pour solder le prêt initial)
- Nouveau taux d'intérêt : 2,5 %
- Nouvelle durée : 15 ans
- Nouvelle mensualité : 1 000 €
Frais associés au rachat de crédit :
- Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : Les IRA sont généralement plafonnées à 3 % du capital restant dû ou à six mois d'intérêts. Dans notre cas, elles s'élèvent à environ 4 500 € (3 % de 150 000 €).
- Frais de dossier : Ces frais, liés au traitement du nouveau prêt, varient entre 0,5 % et 1,5 % du montant emprunté. Ici, estimons-les à 1 500 € (1 % de 150 000 €).
- Frais de garantie : Si une hypothèque est requise, les frais peuvent représenter environ 1 % du montant du prêt, soit 1 500 €.
Calcul du coût total du rachat :
- Total des frais : 4 500 € (IRA) + 1 500 € (frais de dossier) + 1 500 € (frais de garantie) = 7 500 €
- Économies sur les intérêts : Avec le nouveau taux, le coût total des intérêts sur 15 ans serait d'environ 31 500 €, contre 45 000 € avec l'ancien taux. Cela représente une économie de 13 500 €.
Bilan financier :
En soustrayant les frais totaux (7 500 €) des économies réalisées sur les intérêts (13 500 €), le gain net est de 6 000 € sur la durée totale du prêt. De plus, la mensualité est réduite de 72 €, améliorant la gestion budgétaire mensuelle.
Cet exemple démontre l'importance d'évaluer précisément les frais et les économies potentielles avant d'opter pour un rachat de crédit immobilier.
Pourquoi parle-t-on de “frais” dans un rachat de crédit immobilier ?
Lorsque vous envisagez un rachat de crédit immobilier, il est essentiel de comprendre les différents frais associés à cette opération financière. Ces frais compensent les coûts engagés par les établissements financiers pour traiter votre dossier et sécuriser le nouveau prêt. Ils incluent notamment les frais de dossier, les indemnités de remboursement anticipé (IRA), les frais de garantie et les frais de notaire. Anticiper ces dépenses est crucial pour évaluer la pertinence et la rentabilité de votre projet de rachat de crédit immobilier. Une analyse approfondie de ces coûts vous permettra de prendre une décision éclairée et d'optimiser votre stratégie de financement.
Faut-il faire un rachat de crédit malgré les frais ?
Opter pour un rachat de crédit immobilier peut être une stratégie efficace pour alléger vos mensualités et optimiser votre gestion financière. Toutefois, cette opération engendre divers frais qu'il est crucial d'évaluer pour déterminer sa pertinence. Malgré ces frais, un rachat de crédit peut s'avérer avantageux si les économies réalisées grâce à un taux d'intérêt plus bas compensent les coûts engagés. Par exemple, une diminution significative du taux peut entraîner une réduction notable du coût total du crédit, même en tenant compte des frais associés.
Conseils d'expert :
- Comparer les offres : Mettez en concurrence plusieurs établissements pour obtenir les conditions les plus favorables.
- Négocier les frais : Certains frais, notamment les frais de dossier, peuvent être négociés.
Évaluer la durée restante du prêt initial : Un rachat est généralement plus pertinent en début de prêt, lorsque la part des intérêts est encore élevée.
